Q：専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは？

不動産売却における「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」：その違いと最適な選び方 不動産を売却する際、多くの売主様が悩むのが「どの媒介契約を選ぶべきか」という点です。 特に、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は、どちらも1つの不動産会社に売却を依頼する契約ですが、細かな点で重要な違いがあります。 この2つの契約形態を正しく理解することが、お客様の不動産売却を成功させる鍵となります。 結論として、専任媒介契約と専属専任媒介契約の主な違いは「自己発見取引の可否」と「売主への報告頻度」、そして「レインズへの登録期間」の3点です。 お客様の状況や売却に対する考え方によって、どちらの契約が最適かは異なります。 テライズホームでは、お客様の個別の事情を丁寧にお伺いし、それぞれの契約のメリット・デメリットを分かりやすくご説明した上で、お客様に最適な媒介契約をご提案いたします。 媒介契約の種類と概要 不動産の売却を不動産会社に依頼する際には、売主様と不動産会社の間で「媒介契約」を締結します。 この契約は、不動産会社が売却活動を行う上でのルールや、売主様と不動産会社の義務などを定めたものです。 媒介契約には、主に以下の3つの種類があります。 一般媒介契約: 複数の不動産会社に同時に売却活動を依頼できる契約。売主様ご自身で買い手を見つける「自己発見取引」も可能です。 専任媒介契約: 1つの不動産会社にのみ売却活動を依頼する契約。売主様ご自身で買い手を見つける「自己発見取引」は可能です。 専属専任媒介契約: 1つの不動産会社にのみ売却活動を依頼する契約。売主様ご自身で買い手を見つける「自己発見取引」は禁止されています。 今回は、特に売主様が混同しやすい「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」に焦点を当て、その違いを詳しく解説していきます。 専任媒介契約と専属専任媒介契約の主な違い 「専任」と「専属専任」という似た名称の契約ですが、以下に示す3つの点で明確な違いがあります。 1. 自己発見取引の可否 これが、専任媒介契約と専属専任媒介契約の最も大きな違いであり、売主様が契約を選択する上で非常に重要なポイントとなります。 専任媒介契約：自己発見取引が可能 売主様ご自身が、不動産会社を介さずに買い手を見つけてきて、直接売買契約を結ぶことが認められています。 例えば、親戚や知人が購入を希望する場合や、ご自身で広告を出して買い手を見つけた場合などがこれに当たります。 この場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。 ただし、それまでに不動産会社が費やした広告費用などの実費を請求される可能性があるので、契約書で確認が必要です。 実務上、個人間での不動産売買は、専門知識がないとトラブルに発展するリスクがあるため、自己発見取引の場合でも不動産会社に相談し、適切なサポートを受けることをお勧めします。 特に、買い手が住宅ローンを利用する場合、金融機関は不動産会社が作成した「重要事項説明書」を求めることが多いため、プロのサポートは不可欠です。 専属専任媒介契約：自己発見取引が禁止 売主様ご自身が買い手を見つけたとしても、必ず媒介契約を結んだ不動産会社を介して売買契約を締結しなければなりません。 つまり、どのような形であれ、その不動産の売買契約は、依頼した不動産会社を通して行う必要があり、その際には仲介手数料が発生します。 この契約は、不動産会社に「必ず仲介手数料が得られる」というインセンティブを与えるため、より積極的で優先的な売却活動が期待できるという側面があります。 2. 売主への売却活動報告頻度 売主様が売却活動の進捗状況を把握できる頻度にも違いがあります。 専任媒介契約：2週間に1回以上（14日に1回以上）の報告義務 不動産会社は、2週間に1回以上の頻度で、売主様に対し、売却活動の状況を文書や電子メールなどで報告する義務があります。 例えば、内覧の件数、問い合わせ件数、広告の掲載状況、買い手からの反響などが報告されます。 専属専任媒介契約：1週間に1回以上（7日に1回以上）の報告義務 専任媒介契約よりも頻繁に、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を売主様へ報告する義務があります。 よりきめ細やかな報告を求める売主様や、売却活動の進捗を常に把握しておきたい売主様には安心感があるでしょう。 3. 指定流通機構（レインズ）への登録期間 不動産情報ネットワーク「レインズ（REINS）」への物件登録義務にも違いがあります。 レインズは、不動産会社間で物件情報を共有するためのシステムで、より多くの不動産会社が買い手を探すことができるようになるため、早期成約に繋がりやすくなります。 専任媒介契約：媒介契約締結日の翌日から7日以内（休業日を除く）にレインズへの登録義務 不動産会社は、契約締結後、比較的早い段階で物件情報をレインズに登録しなければなりません。 専属専任媒介契約：媒介契約締結日の翌日から5日以内（休業日を除く）にレインズへの登録義務 専任媒介契約よりもさらに早く、契約締結後5日以内にレインズに登録する義務があります。 これにより、物件がより迅速に市場に流通し、買い手候補の目に触れる機会が増えます。 （※上記の情報は、2025年7月時点の宅地建物取引業法に基づいています。） 各契約のメリット・デメリット それぞれの契約が持つメリットとデメリットを理解し、ご自身の状況に照らし合わせて最適な選択をしましょう。 専任媒介契約のメリット・デメリット メリット 自己発見取引が可能: 親族や知人に売却したい、ご自身で買い手を探したいという場合に、仲介手数料を節約できる可能性があります。 不動産会社の積極的な活動: 1社に絞るため、不動産会社は成約に向けて注力しやすいです。一般媒介契約のように、他社に取られる心配が少ないため、広告費をかけやすい傾向にあります。 定期的な報告義務: 2週間に1回の報告があるため、売却活動の状況を把握しやすいです。 レインズ登録義務: 7日以内にレインズに登録されるため、幅広い買い手にアプローチできます。 デメリット 複数の会社に依頼できない: 複数の会社に競争させたい、より多くの買い手にリーチしたい場合には不向きです。 報告頻度がやや少ない: 専属専任媒介契約と比較すると、報告頻度が少ないと感じる人もいるかもしれません。 不動産会社の能力に依存: 依頼した不動産会社の販売力や集客力によって、売却結果が大きく左右されます。 専属専任媒介契約のメリット・デメリット メリット 不動産会社の最大限のコミットメント: 自己発見取引が禁止されているため、不動産会社は「確実に手数料が得られる」という安心感から、最も積極的に売却活動にコミットしてくれます。 広告費を多く投入したり、優先的に営業活動を行ったりする傾向が強いです。 きめ細やかな報告: 1週間に1回の報告義務があるため、売却活動の進捗を常にタイムリーに把握できます。 最速でのレインズ登録: 5日以内のレインズ登録義務により、最も早く物件が市場に流通し、早期成約に繋がりやすいです。 売却活動の手間が少ない: すべてを1社に任せるため、売主様ご自身の負担が最も少ない契約形態です。 デメリット 自己発見取引ができない: もしご自身で買い手を見つけても、必ず不動産会社を介する必要があり、仲介手数料が発生します。 不動産会社の能力に依存: 専任媒介契約と同様に、依頼した不動産会社の販売力や担当者の質に結果が大きく左右されます。 他社との比較ができない: 他の不動産会社との競争がないため、囲い込み（自社で買い手を見つけようとして他社に紹介しないこと）のリスクがゼロではありません。 しかし、2025年度からは宅建業法施行規則の改正により、レインズへの物件取引状況の登録が義務化されたため、囲い込みはより困難になっています。 テライズホームが考えるお客様に最適な媒介契約選び テライズホームでは、お客様の不動産売却を成功させるために、一方的に特定の媒介契約をお勧めすることはありません。 お客様一人ひとりの状況やご希望をじっくりお伺いし、最適な契約形態を共に考えていきます。 どのような場合に専任媒介契約がおすすめか？ ご自身でも買い手を探す可能性がある方: 親族や知人への売却を検討している、個人的なコネクションで買い手が見つかる可能性がある、という方には、自己発見取引が可能な専任媒介契約が適しています。 売却活動の状況を定期的に把握したい方: 2週間に1回の報告で十分だと感じる方であれば、専任媒介契約で問題ないでしょう。 ある程度、売却に時間がかかっても構わない方: 急いで売却する必要がなく、じっくりと買い手を探したい方にも向いています。 どのような場合に専属専任媒介契約がおすすめか？ 不動産会社に売却を完全に任せたい方: ご自身で買い手を探す手間を省き、売却活動のすべてをプロに任せたいと考える方には、専属専任媒介契約が最適です。 早期売却を強く希望する方: 不動産会社が最大限の努力をしてくれる可能性が高いため、早期売却を目指す場合に有利です。 きめ細やかな報告を求める方: 毎週の報告で、常に最新の状況を把握したい方には安心感があります。 初めて不動産売却を行う方: 不動産売却に関する知識や経験が少なく、手厚いサポートを求める方にとって、最も手厚いサポートが期待できます。 テライズホームの強み：お客様に寄り添う媒介契約サポート テライズホームでは、お客様が安心して媒介契約を締結できるよう、以下の点に力を入れています。 徹底したヒアリングと丁寧な説明: お客様の売却理由、希望条件、不安な点などを細かくヒアリングし、それぞれの媒介契約の具体的な内容、メリット・デメリット、発生しうる費用などを、専門用語を避け分かりやすくご説明いたします。 根拠に基づいた適正な査定: 地域密着で培った情報と最新の市場動向（※2025年7月時点のデータに基づき、類似物件の取引事例や周辺環境の分析などを行います）を基に、お客様の物件の魅力を最大限に引き出す適正な査定額を提示します。高すぎる査定で売却を長引かせたり、安すぎる査定で損をさせたりすることはいたしません。 積極的な売却活動と透明性の高い報告: どの媒介契約を選んでいただいても、お客様の物件がより早く、より良い条件で売却できるよう、多角的な広告戦略を展開します。 また、報告義務のない一般媒介契約の場合でも、お客様が不安を感じないよう、売却活動の進捗を定期的にご報告し、常に透明性の高い情報共有を心がけています。 売却後の税務・法律サポート: 不動産売却には、税金や法律に関する専門知識が必要となる場面が多くあります。 テライズホームでは、提携の税理士や司法書士と連携し、売却後の税務相談や登記手続きなど、ワンストップでサポートを提供いたします。 お客様第一主義のサポート: 私たちは、お客様が後悔しない売却を実現することを最優先に考えています。 媒介契約を締結した後でも、お客様のご事情や市場の変化に応じて、柔軟な対応をさせていただきます。 まとめ：お客様の状況に合わせて最適な媒介契約を選びましょう 専任媒介契約と専属専任媒介契約は、どちらも売却を1社に任せる点で共通していますが、自己発見取引の可否、売主への報告頻度、レインズへの登録期間という重要な違いがあります。 どの契約がお客様にとって最適かは、売却を急ぐかどうか、ご自身で買い手を見つける可能性があるか、売却活動の進捗をどの程度詳細に把握したいか、といったお客様のニーズによって異なります。 不動産売却は、人生において大きな決断の一つです。 テライズホームでは、お客様が不安なく、そして納得のいく形で売却を完了できるよう、専門知識と経験豊富なスタッフが、最初から最後まで親身にサポートさせていただきます。 媒介契約の種類でお悩みでしたら、ぜひ一度、テライズホームにご相談ください。お客様にとって最善の道筋を共に考え、売却成功へ導きます。