Q：売却後に「告知義務違反」とクレームが？

不動産トラブル110番｜売主に責任はあるのか？正しい対応と予防策を解説 不動産売買が無事に終わった――そう思っていた矢先、買主から突然の連絡。 「聞いていなかった雨漏りがありました」「近隣に迷惑住人がいたとは聞いていない」など、“告知義務違反”を指摘するクレームが入るケースがあります。 この記事では、以下のような疑問に答えます： 売却後に買主から「説明されていない」と指摘されたが、本当に責任がある？ 告知義務とは何か？説明義務との違いは？ 責任を問われる範囲と、損害賠償や契約解除の可能性 実際にあったトラブルと解決事例 トラブルを未然に防ぐチェックリスト 結論：知っていた事実を伝えていなかった場合、売主に責任が生じる可能性がある 売主が「重要な不具合や問題」を知っていたにもかかわらず、買主に説明していなかった場合、民法上の契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）や不法行為責任が問われる可能性があります。 ただし、「知らなかった」「告知対象外だった」場合には責任を免れるケースもあり、事実関係の確認が重要です。 告知義務とは？説明義務との違いも確認 告知義務とは 不動産売却時に、買主が物件を購入する判断に大きな影響を与える事実（重要事項）について、売主があらかじめ伝える義務のことです。 主な対象は以下のようなもの： 雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きなどの構造上の不具合 土地・建物に関する越境、違法建築、用途制限 近隣トラブル（騒音、異臭、迷惑行為） 自殺・事件事故などの心理的瑕疵（※取引時点で周知性がある場合） 説明義務とは 主に宅地建物取引業者（不動産会社）に課される義務です。 契約の相手方に対して、重要事項説明書をもとに丁寧な説明を行う必要があります。 契約不適合責任と損害賠償のリスク 2020年の民法改正により、売主の責任は「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変更されました。 これにより、以下のような買主の請求が可能になっています： 修補請求（修理や補修を求める） 代金減額請求（物件価格の一部返還） 損害賠償請求 契約の解除（重大な不適合がある場合） ただし、買主が不適合に気づいてから1年以内に通知が必要という期限があります（民法第566条）。 よくある「告知義務違反」のトラブル事例 事例①：雨漏りを黙って売却 → 修繕費を請求される 中古戸建てを売却したAさん。契約から半年後、買主から「雨漏りがあった。聞いていなかった」と連絡があり、契約不適合責任として20万円の修繕費を請求された。 Aさんは雨漏りの存在を知っていたが、「もう止まっているから」と思い、申告しなかったのが原因。 ⇒ 結果、事前に告知していなかったことから売主が全額負担。 事例②：近隣住民によるゴミ出しトラブルを黙認 マンションを売却したBさん。買主から「毎朝、隣人がベランダにゴミをためて異臭がする。知らされていなかった」とクレーム。 近隣トラブルは「心理的瑕疵」として扱われることがあり、重要事項として告知が必要なケースも。 ⇒ 近隣との問題は「主観的な判断が分かれる」ため、少しでも懸念があれば事前に伝えるのがベター。 売主が責任を免れるための対策とは？ 責任を問われないためには、「知っている事実を正確に、文書で伝えておくこと」が鉄則です。 ◉ 具体的な対策 重要事項説明書や告知書を誠実かつ詳細に記載 過去の修繕履歴や不具合の記録をまとめておく 近隣トラブルなど、懸念事項も「念のため」記載する 口頭で伝えたことも、メールや書面で履歴を残す ※売却活動を仲介会社に依頼する場合は、媒介契約時に「告知義務についての説明」を受け、協力して書類を作成することが重要です。 テライズホームでは、トラブルを未然に防ぐ「3つのサポート」 京都市左京区に密着して不動産売買を行っているテライズホームでは、以下の3つのサポートで売主・買主双方に安心を提供しています。 ① 「告知チェックリスト」の提供 過去の売却トラブルを元にした独自のチェックリストで、漏れのない情報提供をサポート。 ② 専門家による書類作成サポート 司法書士や建築士と連携し、修繕履歴や近隣情報の記載もフォローします。 ③ クレーム発生時の対応サポート 売却後にクレームが入った場合も、契約書・告知書の分析を通じて適切なアドバイスを行います。 よくある質問（Q&A） Q. 売主が知らなかった不具合まで責任を問われる？ A. 「知らなかったこと」が立証できれば、責任を免れる可能性が高いです。 ただし、「知っていたが忘れていた」は免責されません。 Q. 口頭で伝えたけど、書面には書いていなかった。問題になる？ A. なる可能性があります。書面での記録が証拠になりますので、必ず文書に残しましょう。 Q. 告知書に書いておけば全て責任を免れる？ A. 告知していれば、買主は「内容を了承して購入した」と見なされるため、原則として責任は免れます。 ただし、虚偽記載があった場合は責任を問われます。 まとめ｜売却後も安心のために「告知」は誠実に 告知義務違反は、売却後のクレームや損害賠償の原因になり得る 契約不適合責任として、修理費・減額請求・契約解除のリスクあり 少しでも懸念がある事実は、誠実に・詳細に・書面で伝えることが大切 テライズホームでは、トラブルを未然に防ぐサポートを行っています 不安な方は、まずはお気軽にご相談ください 「何を告知すべきか分からない」「過去の修理歴はどう扱う？」など、不安を感じる売主さまも多くいらっしゃいます。 テライズホームでは、経験豊富なスタッフがあなたの物件と状況をしっかりヒアリングし、最適なご提案とサポートをご提供します。