Q：契約後に雨漏りが発覚！どうすれば？

不動産トラブル110番｜契約不適合責任と正しい対応ステップを解説 家を購入した直後に雨漏りが発覚すると、不安や怒り、不信感が入り混じった複雑な気持ちになるものです。 「こんなはずじゃなかった」「これは売主の責任では？」と感じた方も多いでしょう。 この記事では、不動産購入後に雨漏りが見つかった場合の対応策について、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）などの法律面を含め、わかりやすく解説します。 結論：雨漏りは「契約不適合責任」に該当する可能性が高い まず結論からお伝えすると、雨漏りのような隠れた不具合は、売主に「契約不適合責任」が問える可能性が高いです。 つまり、売主が修理対応や損害賠償を負う義務があるかもしれません。 ただし、「いつ発見したか」「引渡しから何日経過したか」「契約書に特記事項があったか」など、細かな条件で判断が分かれるため注意が必要です。 契約不適合責任とは？ 2020年4月の民法改正により、「瑕疵担保責任」という言葉は廃止され、現在は「契約不適合責任」が用いられています。 ポイントとなるのは以下の3点： 売買契約時に約束された内容に適合していない状態であること 買主が引渡し後1年以内に売主へ通知すること（民法第566条） 売主が個人である場合、責任期間は制限されるケースもある たとえば「雨漏りのない住宅を購入した」と想定されていたにも関わらず、引渡し後に屋根から水が漏れる状態が発覚した場合、それは「契約内容に適合していない」とみなされ、責任追及の対象になります。 雨漏りが見つかったら、まずやるべき3ステップ ステップ①：証拠を残す（写真・動画） 発見した雨漏りの状況を必ず写真・動画で記録してください。 発生時期が特定できるよう、日付の入った画像や、新聞の日付と一緒に撮影すると信頼性が高まります。 また、水のしみの広がり具合、天井材の崩れ、カビの発生なども記録しておくと良いでしょう。 ステップ②：売主または不動産会社に連絡 購入時に仲介した不動産会社、または直接の売主にすぐに報告しましょう。 「〇月〇日に雨漏りを確認」 「写真・動画を添付」 「修繕または損害賠償を希望」 といった内容を書面またはメールで送ることが望ましいです。 ※電話だけだと証拠が残らないため、後から「言った・言わない」になるリスクがあります。 ステップ③：契約書の確認 購入時の売買契約書・重要事項説明書を再確認しましょう。 以下のような文言があるかをチェックします： 「本物件は現況有姿（現在の状態のまま）で引き渡す」 「本物件に関して雨漏り歴はないと売主が保証する」 「契約不適合責任の免責事項」 ここで、免責条項が記載されているかどうかが極めて重要です。 「契約不適合責任」が適用されるとどうなるか？ 以下の4つの請求が可能となる場合があります。 ① 修補請求（修理の請求） 売主に対して「雨漏りを直してください」と請求できます。 ② 代金減額請求 修理費がかかる分だけ、支払った代金の一部返還を求めることができます。 ③ 損害賠償請求 修理だけでなく、被害によって発生した費用（家具の破損・ホテル代など）も請求できる可能性があります。 ④ 契約解除（重大な場合） 不具合が住宅の利用に著しい支障をきたす場合、契約そのものを解除できる可能性もあります。 ただし、これは最終手段です。 売主が個人か業者かで対応が異なる 売主が宅建業者（不動産会社）の場合、原則として契約不適合責任を免れることはできません。 責任期間も2年以上が義務付けられています。 一方、売主が個人（一般の方）の場合、契約書によって免責や責任期間の制限が設けられていることがあります。 よって、「誰から買ったか」も重要な判断材料になります。 よくある疑問とQ&A Q. 雨漏りを見つけたのが1年以上後でした。請求できますか？ 原則として、引渡しから1年以内に通知しなければ売主の責任は問えないとされています。 ただし、「引渡し直後には分からない構造上の欠陥」で、かつ「隠れた欠陥」であれば、裁判で認められる場合もあります。 Q. 自分で修理してしまった場合、後から請求できますか？ 可能性はありますが、修理前に売主の了承を得ていないとトラブルになることが多いです。 先に連絡して同意を得るのが基本です。 実際にあったケース（具体例） 京都市内の中古一戸建てを購入したAさんは、引渡しから3週間後の大雨でリビング天井から水漏れを確認。 調査したところ、屋根の瓦の一部にヒビがありました。 契約書には「雨漏り歴なし」と記載されていたため、Aさんは写真を添えて売主に修補請求。 売主が応じずトラブルとなったものの、宅建業者を通して交渉し、約40万円の修繕費を売主が負担する形で和解しました。 テライズホームからのアドバイス｜未然に防ぐために テライズホームでは、購入前の建物インスペクション（建物診断）や雨漏りリスクの見極めサポートを行っています。 また、購入後のアフターフォローとして、雨漏りや設備不良の早期発見・対応体制も整えています。 「今まさにトラブルが起きて困っている方」も、「これから購入を検討している方」も、お気軽にご相談ください。 経験豊富なスタッフが、最適な解決策をご提案します。 まとめ 雨漏りは「契約不適合責任」の対象となる可能性が高い 早期発見と「証拠保存」「契約書確認」が重要 売主への通知は1年以内が原則（早ければ早いほど良い） 契約解除・損害賠償など請求方法は複数ある 専門家に相談することで、冷静かつ有利に進められる お困りの方へ 不動産トラブルでお悩みの方は、京都市左京区のテライズホームまでご相談ください。 一人で抱えず、まずは状況の整理から一緒に始めましょう。