Q：相続対策として不動産は有効ですか？ 放置するとどうなる？

結論：不動産は相続対策に有効だが、放置はリスクを招く 不動産は相続対策として有効な手段の一つです。適切に活用すれば、相続税の軽減や資産の円滑な承継が可能になります。 たとえば、不動産の評価額を抑える方法や、賃貸物件を活用した節税策などがあります。 一方で、相続対策を放置すると、相続税の負担増や家族間のトラブル、資産価値の低下などのリスクが生じます。 テライズホームでは、2025年7月27日時点の最新の法律や税制に基づき、お客様の状況に応じた不動産活用の提案を行います。 以下では、不動産を使った相続対策のメリット・デメリット、放置した場合のリスク、法律や税務のポイントを詳しく解説します。 初めての方にも分かりやすく、具体例を交えてお伝えします。 1. 不動産が相続対策に有効な理由 不動産は、相続税の軽減や資産承継の円滑化に役立つため、相続対策として広く活用されています。主な理由は以下の通りです： 評価額の軽減: 不動産は現金や預金に比べ、相続税評価額が低くなる場合があります。 たとえば、路線価（土地の評価額を決める基準）に基づく評価額は、市場価格の約70～80％程度になることが一般的です（2025年7月時点の国税庁基準）。 小規模宅地等の特例: 相続する宅地が自宅や事業用の土地の場合、一定の条件を満たせば評価額を最大80％減額できる特例があります。これにより、相続税を大幅に抑えられます。 賃貸物件による節税: 賃貸アパートやマンションを所有すると、土地や建物の評価額がさらに下がり、賃貸収入で相続税の納税資金を準備できます。 資産の分割しやすさ: 不動産は現金と異なり、複数の相続人で分割しやすい資産です。 たとえば、複数の不動産を所有していれば、各相続人に割り当てることが可能です。 2. 不動産を使った相続対策の具体策 相続対策として不動産を活用する方法を、以下に具体的に紹介します： 2-1. 自宅の評価額軽減 自宅の土地に「小規模宅地等の特例」を適用することで、最大330㎡までの土地の評価額を80％減額できます（2025年7月時点の税制）。 たとえば、評価額5,000万円の自宅の土地が、特例適用で1,000万円に下がります。 2-2. 賃貸物件の活用 賃貸アパートやマンションを建てることで、土地の評価額をさらに下げられます。 賃貸物件の土地は「貸家建付地」として評価され、約20％減額されます。 また、建物自体も賃貸用だと評価額が30％程度下がります。さらに、賃貸収入を得ることで、相続税の納税資金を準備できます。 2-3. 生前贈与 不動産を子や孫に生前贈与することで、相続財産を減らせます。 たとえば、毎年110万円までの贈与は非課税（暦年課税、2025年7月時点）。 また、住宅取得資金贈与の非課税特例（最大1,000万円、2025年7月時点）を利用すれば、まとまった不動産資金を贈与できます。 2-4. 不動産管理法人の設立 資産を不動産管理法人に移し、株式として相続することで、評価額を抑えられる場合があります。 ただし、設立や管理にコストがかかるため、専門家と相談が必要です。 テライズホームの強み テライズホームでは、税理士や司法書士と連携し、お客様の資産状況に応じた最適な相続対策を提案します。 たとえば、賃貸アパートの建築プランから資金計画、税務相談まで一貫してサポート。過去には、相続税を30％削減した事例もあります。 3. 相続対策を放置するとどうなる？ 相続対策を怠ると、以下のようなリスクが生じます： 高額な相続税: 不動産の評価額が高く、特例を活用しない場合、相続税が予想以上に高額になることがあります。 たとえば、現金1億円を相続する場合、相続税は約3,000万円（3人相続の場合、2025年7月時点の税率）。不動産なら評価額を抑えられた可能性があります。 家族間のトラブル: 遺産分割協議がまとまらず、相続人同士で争いが発生するリスクがあります。特に、不動産は分割が難しいため、事前の対策が重要です。 資産価値の低下: 空き家や管理されていない不動産は、老朽化や近隣トラブルで価値が下がる可能性があります。 2025年7月時点で、空き家対策特別措置法により、管理不十分な空き家は固定資産税が最大6倍になる場合があります。 流動性の問題: 不動産は現金化に時間がかかるため、相続税の納税資金が不足する「納税難」のリスクがあります。 4. 法律・税務に関するポイント 不動産を活用した相続対策では、以下の法律や税務のポイントを押さえる必要があります： 4-1. 相続税法 評価額の算定: 土地は路線価、建物は固定資産税評価額に基づいて算定されます（2025年7月時点）。 路線価は国税庁のウェブサイトで確認可能です。 小規模宅地等の特例: 自宅の土地（330㎡まで）は80％減額、事業用の土地（400㎡まで）は80％減額、賃貸物件の土地（200㎡まで）は50％減額が適用可能です。 適用には条件（例：同居や事業継続）があるため、確認が必要です。 配偶者控除: 配偶者が相続する場合、1億6,000万円または法定相続分までの相続税が非課税（2025年7月時点）。 4-2. 民法（遺産分割） 相続財産の分割は、民法に基づく遺産分割協議で行われます。 不動産は現物分割（不動産をそのまま分ける）、換価分割（売却して現金を分ける）、代償分割（一部の相続人が他の相続人に代償金を支払う）などの方法があります。 4-3. 住宅ローンとの関係 相続財産に住宅ローンが残っている場合、債務も相続されます。 ただし、団体信用生命保険（団信）に加入していれば、死亡時にローンが完済されるケースが一般的です。 テライズホームでは、住宅ローンの専門家と連携し、相続時の債務整理をサポートします。 4-4. 空き家対策特別措置法 管理不十分な空き家は「特定空き家」に指定され、固定資産税の優遇措置が外れる場合があります（2025年7月時点）。定期的なメンテナンスや賃貸活用が重要です。 5. 相続対策を成功させるためのポイント 不動産を活用した相続対策を成功させるには、以下のポイントを押さえましょう： 早めの計画: 相続税の申告期限は死亡から10か月以内（2025年7月時点）。生前に対策を始めることで、選択肢が広がります。 専門家との連携: 税理士、司法書士、不動産会社と相談し、総合的なプランを立てましょう。テライズホームでは、専門家チームによる無料相談を提供しています。 資産の整理: 所有する不動産の評価額や状態を把握し、売却、賃貸、贈与などの選択肢を検討します。 家族との話し合い: 遺言書を作成したり、家族で相続方針を話し合ったりすることで、トラブルを防げます。 6. よくある質問 Q1. 不動産を相続するとどんな税金がかかる？ 相続税のほか、登録免許税（不動産の名義変更時、評価額の0.4％）、不動産取得税（評価額の3％、2025年7月時点）がかかります。 特例を活用すれば軽減可能です。 Q2. 空き家を相続した場合、どうすればいい？ 賃貸物件化、売却、リフォームなどの選択肢があります。 テライズホームでは、空き家の活用プランを提案し、資産価値の維持をサポートします。 Q3. 相続対策で不動産を購入するメリットは？ 新たに賃貸物件を購入することで、評価額を抑えつつ収入を得られます。 また、住宅ローンを活用すれば、団信で債務を軽減できる可能性があります。 7. テライズホームが選ばれる理由 テライズホームは、相続対策における不動産活用のプロフェッショナルです。以下が私たちの強みです： 総合的なサポート: 税理士、司法書士、ファイナンシャルプランナーと連携し、ワンストップで対応。 豊富な実績: 不動産の評価額軽減や賃貸物件化で、相続税を平均20～30％削減した事例多数。 地域密着: 地域ごとの税制や市場動向を熟知し、最適な提案を提供。 お客様第一: 無料相談会や資金計画の提案で、お客様の不安を解消。 まとめ 不動産は、相続税の軽減や資産承継の円滑化に有効な手段です。 小規模宅地等の特例や賃貸物件の活用、生前贈与などを組み合わせることで、効果的な相続対策が可能です。 一方で、放置すると高額な税金や家族間のトラブル、資産価値の低下などのリスクがあります。 テライズホームでは、2025年7月27日時点の最新情報に基づき、お客様の状況に応じた不動産活用を提案します。 相続対策にお悩みの方は、ぜひ無料相談をご利用ください。あなたの資産を未来につなげるお手伝いをします！