Q：固定資産税評価額と実勢価格の違いとは？
結論：固定資産税評価額は「税金計算のための公的な評価額」、実勢価格は「実際に売買される市場価格」であり、金額には大きな差があるのが一般的です。 不動産の価格を調べるとき、「いくらの価値があるのか」を正確に知りたいと思う方は多いでしょう。 ですが、価格の種類にはいくつかあり、固定資産税評価額と実勢価格はまったく異なる概念です。 「役所から通知が来た固定資産税評価額と、査定された売却価格が全然違う…なぜ？」 そんな疑問を持たれたことはありませんか？ この記事では、固定資産税評価額と実勢価格の違いを中心に、不動産価格の種類とその意味について、やさしく・実務的に解説します。 不動産には「複数の価格」がある まず大前提として、不動産の価格は一つではないという点を理解しておくことが大切です。 以下のように、用途ごとに評価の基準が異なります。 主な価格の種類と用途： 価格の名称：概要、主な用途 固定資産税評価額：税務署・市町村が定める価格、固定資産税・登録免許税の課税基準 路線価（相続税評価額）：国税庁が定める道路ごとの価格、相続税・贈与税の課税評価 実勢価格：市場で実際に売買されている価格、売買・仲介・査定時の参考 公示地価：国土交通省が発表する標準的な価格、一般的な土地価格の指標 この中でも混同しやすいのが、「固定資産税評価額」と「実勢価格」です。以下で詳しく見ていきましょう。 固定資産税評価額とは？ ■ 定義と役割 固定資産税評価額とは、市町村（または都税事務所）が不動産（土地・建物）の課税標準額を算出するために評価する価格です。 この金額をもとにして、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などが課税されます。 ■ どのように決まるのか？ 評価額は原則として 3年ごとに見直し（評価替え）が行われます。 評価の基準は、土地の場合「地価公示価格の7割程度」、建物は「再建築価格をもとに減価償却で算出」されます。 2024年現在の最新の評価替えは、2024年1月1日時点で実施されました。 ■ 通知方法 毎年4月頃、市区町村から「固定資産税納税通知書」として送付されます。 ここに記載されている評価額が、課税の基準となります。 実勢価格とは？ ■ 定義と特徴 実勢価格とは、実際に市場で売買されている価格のことを指します。 これは「人が実際にその不動産にいくらの価値を見出すか」によって決まるもので、常に需要と供給によって変動しています。 ■ 実勢価格はどうやってわかるの？ 不動産会社の査定による見積もり レインズ（不動産流通機構）などによる過去の取引事例 不動産ポータルサイトなどの相場情報 などから推定されます。現場感や地域特性をふまえた評価が必要であり、一律の基準はありません。 固定資産税評価額は実勢価格の6割～7割程度であることが多く見られます。 ただし地域や地目（宅地・雑種地など）によって比率は異なります。 両者を混同するとどうなる？ ■ 誤った判断につながるケース 売却価格を固定資産税評価額で見積もった → 実際の相場より安く売ってしまうリスク 相続税の申告に実勢価格を使用 → 本来必要な「路線価」を使わなかったため、税務署に指摘される可能性 購入時の資金計画で評価額を基準にローン申請 → 銀行の査定額とズレが生じ、希望額の融資が受けられない よくある質問（FAQ） Q. 固定資産税評価額を見れば売却価格の目安になりますか？ A. おおまかな参考にはなりますが、実勢価格とズレがあるため、正確な売却価格を知るには不動産会社の査定が必要です。 Q. 固定資産税評価額が下がったら、売却価格も下がる？ A. 必ずしも連動しません。評価額は3年ごとの見直しで、実勢価格よりもタイムラグがあります。 Q. 固定資産税評価額が高いと税金は増える？ A. はい。評価額が高いほど、固定資産税や都市計画税も上がります。特に新築時や用途変更時は要注意です。 テライズホームの強み：価格の「見極め」に強い地域密着型サポート テライズホームでは、京都市左京区エリアにおいて、豊富な実績をもとに固定資産税評価額と実勢価格の両面を踏まえたご提案を行っています。 ■ 私たちのサポート内容 不動産査定時に、評価額とのギャップを説明 売却価格や購入価格を、税務面からもアドバイス 固定資産税評価額の見直しや、相続対策の相談も可能 評価額に振り回されず、「適正な価格で安心して取引したい」というお客様のお気持ちに寄り添うのが、私たちの使命です。 まとめ 固定資産税評価額と実勢価格は、そもそも役割と算出方法がまったく異なるものです。 不動産の売却や購入、相続などの場面では、この違いを正しく理解しておくことがとても大切です。 テライズホームでは、単なる数字の比較にとどまらず、お客様の将来設計や税負担まで考慮したアドバイスを心がけています。 固定資産税評価額にまつわる疑問や不安があれば、どうぞお気軽にご相談ください。 ※本記事の情報は2025年7月時点の制度・市場を基に記載しています。最新の情報は市区町村の窓口や専門家に確認ください。
