Q：不動産を売却した際の確定申告のやり方は？

結論：売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、確定申告が必要です。 必要書類をそろえて、翌年2月16日〜3月15日の間に申告しましょう。 不動産を売却したとき、「利益が出たら確定申告が必要」と聞いたことがある方も多いのではないでしょうか？ 一方で、「実際にどんな書類が必要なの？」「住宅ローンが残っていても申告するの？」「利益が出てない場合はどうなるの？」といった疑問も多く寄せられます。 この記事では、不動産売却後に必要な確定申告の流れや必要書類、控除制度の活用方法までを、できるだけわかりやすく整理して解説します。 そもそも「確定申告」が必要なケースとは？ まず、不動産を売却したすべての人が申告するわけではありません。 以下のようなケースでは、原則として確定申告が必要です。 ■ 確定申告が必要な人 不動産売却によって利益（＝譲渡所得）が出た人 譲渡損失があっても、他の所得と損益通算・繰越控除を受けたい人 特別控除（3,000万円控除など）を利用する人 一方、赤字で売却し、控除や通算を希望しない場合は申告不要ですが、後述の控除を活用すれば税金の還付を受けられる場合もあるため、損をしないためにも申告はおすすめです。 確定申告の基本スケジュール（2026年の場合） 対象となる売却：2025年1月1日〜12月31日 申告期間：2026年2月16日〜3月15日 納税期限：2026年3月15日（所得税） 譲渡所得とは？計算方法を簡単に説明 不動産売却によって生じる所得は「譲渡所得」と呼ばれ、以下の計算式で算出されます。 ■ 譲渡所得の計算式： 譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 各種控除 それぞれ、次のような内容を指します： 売却価格：契約書に記載された売買金額（諸経費は含まず） 取得費：不動産の購入金額＋購入時の仲介手数料や登録費用など 　※不明な場合、概算取得費（売却価格の5%）で代用も可能 譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料、測量費、解体費など 控除：特例（3,000万円控除など）を利用することで、課税額を下げられる 利用できる主な控除・特例 1. 【居住用財産の3,000万円特別控除】 マイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。 適用条件（主なもの）： 自分が住んでいた家であること（空き家でも一定条件で可） 家屋や土地を売却してから3年以内の年末までに申告すること 親族や同族会社への売却でないこと この控除により、多くのケースで実質的に譲渡所得がゼロになり、納税不要になることもあります。 2. 【所有期間による税率の違い】 不動産の所有期間によって、課税される税率が変わります。 所有期間 税率（所得税＋住民税） 5年超（長期譲渡）約20.315% 5年以下（短期譲渡）約39.63% ※売却した年の1月1日時点で5年超かどうかで判定 3. 【譲渡損失の繰越控除・損益通算】 売却によって損失が出た場合でも、一定の条件下で給与所得など他の所得と相殺（損益通算）したり、翌年以降に繰り越して控除することも可能です（最大3年間）。 確定申告の手続きに必要な書類一覧 申告に必要な書類は以下の通りです。 ■ 売却関係の書類 売買契約書（写し） 売却時の仲介手数料や解体費の領収書 土地・建物の登記簿謄本 ■ 取得関係の書類 取得時の売買契約書または登記簿謄本 取得時の諸費用（仲介手数料・登録免許税など）の証明書類 ■ 控除関連 マイホーム控除を受ける場合 → 住民票、譲渡理由の説明書など 譲渡損失の繰越控除 → 所得の明細、損失の証明資料 ■ その他 確定申告書B様式＋分離課税用の「第三表」 譲渡所得の内訳書（国税庁サイトからダウンロード可能） マイナンバー関連書類（番号確認書類と身元確認書類） 申告の流れと提出方法 申告は税務署に持参・郵送、またはe-Tax（電子申告）で行うことができます。 手続きの流れ： 必要書類の収集 譲渡所得の計算 申告書の作成（国税庁HPの確定申告書作成コーナーを活用） 税務署へ提出 or e-Taxで送信 納税（または還付） よくある質問（FAQ） Q. 利益が出ていない場合でも申告すべき？ A. 控除を受けるためには申告が必要です。たとえば3,000万円特別控除を受ける場合も、利益がゼロでも申告が必須です。 Q. 税理士に頼むべき？ A. 金額が大きい、譲渡所得の計算が複雑、過去の修繕費などの扱いが不明といった場合は専門家のサポートを受けるのがおすすめです。 Q. 複数の不動産を同年に売却した場合は？ A. 原則としてすべての不動産売却を一括して確定申告する必要があります。個別ではなく、合算して計算する形です。 テライズホームの強み：不動産売却から確定申告まで一貫サポート テライズホームでは、京都市左京区を中心に、不動産の売却から確定申告に関するサポートまでトータルで対応しています。 ■当社のサービス内容： 売却時の価格査定と利益試算 提携税理士による譲渡所得の税務相談 必要書類の収集・整理サポート 売却理由に応じた控除制度の提案 不動産売却のあと、「確定申告ってどうすればいいの？」というお悩みもお気軽にご相談ください。 地元密着の強みを活かし、丁寧かつ迅速に対応いたします。 まとめ 不動産売却後の確定申告は、少しハードルが高く感じるかもしれませんが、事前に準備すれば決して難しいものではありません。 特に利益が出た場合や、控除を受けたい場合は確定申告が必須です。 必要なことは以下の3点： 売却による利益（譲渡所得）を把握する 適用できる控除や特例を確認する 必要書類をそろえて、期限内に申告する テライズホームでは、売却時のアドバイスにとどまらず、売却後の税務面まで見据えたご提案を大切にしています。 税務署や税理士との連携が必要な場合も、ワンストップでご相談いただけますので、安心してお任せください。 ※この記事は2025年7月時点の税制に基づいて執筆しています。最新の制度は、国税庁や税務署、専門家にご確認ください。