Q：贈与税がかからない範囲で不動産を贈与する方法は？

結論：年間110万円以内の基礎控除や特例制度を活用すれば、贈与税をかけずに不動産の贈与が可能です。 不動産を親から子どもへ引き継ぎたい場合、「贈与」という方法を考える方は多いと思います。 しかし、不動産の贈与には贈与税がかかる可能性があり、その税負担は決して小さくありません。 そこで今回は、贈与税がかからない範囲で不動産を渡すために知っておきたいポイントや制度について、やさしく・丁寧に解説していきます。 贈与税とは？基礎知識から押さえよう まず、基本を確認しておきましょう。 贈与税とは、「個人から無償でもらった財産」に対してかかる税金のことです。 不動産のように金額が大きくなる財産では、税額も高額になりやすいため注意が必要です。 ■ 贈与税の基礎控除とは？ 毎年、1月1日から12月31日までの1年間において、贈与を受けた金額が110万円以下であれば、贈与税は非課税となります。これが「基礎控除」です。 たとえば、現金でも不動産でも、評価額が110万円以下であれば申告も納税も不要です。 贈与税がかからない範囲で不動産を贈与する3つの方法 以下の3つの方法を活用すれば、法律の範囲内で贈与税を抑えることができます。 1. 【年110万円の基礎控除内で少しずつ贈与する】 評価額を110万円以下に抑えれば、毎年非課税で贈与が可能です。 具体例： 土地の一部を分筆し、評価額が110万円以内の部分だけを毎年贈与していくという方法があります。 これを数年かけて繰り返すことで、最終的に全体を贈与することが可能になります。 メリット： 非課税で贈与できる シンプルで使いやすい制度 デメリット： 不動産は分割が難しいケースも多く、土地の分筆登記や測量などの費用・手間がかかる 時間がかかる（計画的に数年単位で進める必要あり） 注意点： 贈与を受けた年ごとに評価額を確認する必要があります。 税務署から「連年贈与（計画的な分割贈与）」とみなされると、合計金額に対して課税される恐れがあります。 2. 【特例制度を活用する】 一定の条件を満たす場合には、贈与税が軽減される特例制度を使うことができます。 主な特例： ■（1）相続時精算課税制度 60歳以上の父母や祖父母から、18歳以上の子や孫に贈与する場合、累計2,500万円まで贈与税がかかりません（超過分は一律20％課税）。 ※ただし、相続発生時に精算（相続財産として課税対象に合算）されます。 メリット： 一度に高額な不動産を贈与できる 相続対策としても有効 デメリット： 相続時に税負担が増える可能性がある 一度選択すると取り消しができない ■（2）住宅取得等資金の贈与非課税制度（2025年3月末で終了予定） 子や孫が住宅を取得するための資金として贈与を受ける場合、最大1,000万円（一定の条件下）まで非課税となる制度です。 ※2025年7月時点では、すでに制度の終了間近となっており、今後は延長されない可能性もあります。 3. 【共有名義にして贈与扱いにしない】 もう一つの方法は、不動産を共有名義にするという形で、贈与そのものを避けることです。 たとえば、親の所有する土地を親子の共有名義にし、子が住宅ローンの返済を担う場合、一定の条件を満たせば贈与とみなされないケースがあります。 注意点： 本当に「対価を支払って取得した」ことを証明できないと、税務署から贈与と判断される可能性があります 将来の売却・相続時にトラブルになりやすいので、専門家への相談が必須 不動産贈与の際に気をつけたいポイント ■ 評価額の算出方法に注意 不動産の評価は、「路線価」や「固定資産評価額」によって行われます。 市場価格ではなく、あくまで国や市区町村が定めた評価額が基準です。 土地 → 路線価方式（国税庁が定めた1㎡あたりの価格） 建物 → 固定資産税評価額（市町村の評価） 不動産によって評価額は大きく異なるため、まずは専門家に評価を依頼することが重要です。 ■ 登録免許税や不動産取得税は非課税にならない場合がある たとえ贈与税が非課税であっても、登録免許税（不動産登記の際に必要）や不動産取得税は課税されることがほとんどです。 登録免許税：不動産の評価額×2％ 不動産取得税：評価額×3％（住宅用土地は軽減措置あり） これらの費用もあらかじめ見込んでおく必要があります。 よくある質問（FAQ） Q. 現金で110万円以下の贈与は非課税ですが、不動産も同じですか？ A. 不動産でも評価額が110万円以下であれば非課税です。ただし、評価額の判断は慎重に行いましょう。 Q. 相続時精算課税制度を使えば、贈与税はゼロですか？ A. 累計2,500万円までは非課税ですが、相続時に課税されます。長期的な税負担のシミュレーションが必要です。 Q. 専門家に依頼しないと手続きは難しいですか？ A. 贈与登記は司法書士、税務判断は税理士の領域です。個人での手続きも可能ですが、誤りがあると後々トラブルのもとになるため、専門家への相談をおすすめします。 テライズホームの強み：贈与も安心のサポート体制 テライズホームでは、不動産の売買だけでなく、贈与や相続といった「次世代への資産継承」にも力を入れています。 当社のサポート内容： 不動産の評価額チェックと贈与プランのご提案 提携司法書士による登記手続きの代行 贈与税や不動産取得税に強い税理士との連携 家族間での合意形成サポート（共有持分整理など） 京都市左京区という地元に根ざした不動産会社だからこそ、地域の事情や家族の関係性まで踏まえた柔軟な提案が可能です。 どうぞお気軽にご相談ください。 まとめ 不動産の贈与は、大切な資産を次世代に引き継ぐための有効な手段です。 しかし、贈与税や登記手続き、不動産評価の仕方など、注意点も多く存在します。 税金を抑えるためには、 年間110万円の基礎控除の活用 相続時精算課税や住宅取得資金贈与などの特例制度 分筆や共有名義化による方法の検討 といった選択肢を理解し、状況に応じた最適な方法を選ぶことが重要です。 テライズホームでは、お客様のご事情に寄り添いながら、節税と安心の両立を目指した不動産贈与のサポートを行っています。どうぞお気軽にご相談ください。 ※この記事は2025年7月時点の制度をもとに執筆しています。 法改正や制度変更の可能性がありますので、最新情報は税務署・法務局または専門家にご確認ください。