Q:不動産の共有名義を解消する方法は？

結論：不動産の共有名義は「持分売却」「持分放棄」「単独名義化」「分筆」などの方法で解消できます 不動産の共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有している状態を指します。 たとえば、夫婦で購入したマイホームや、相続によってきょうだいが共同で土地を相続した場合などが代表例です。 共有名義の状態は、当初は問題がなくても、将来的に売却や修繕の意思決定がしづらくなる、相続が複雑になるなどのリスクをはらんでいます。 そのため、将来的なトラブルを回避するためにも、共有名義を早めに解消する選択は非常に有効です。 この記事では、不動産の共有名義を解消する具体的な方法と、それぞれのメリット・デメリット、注意点を詳しく解説します。 共有名義のよくあるケース 共有名義は以下のような理由で発生することが多くあります。 夫婦で住宅を購入し、ペアローンや共有持分で登記した 親から相続した土地をきょうだいで共有した 投資用物件をパートナーと共同購入した いずれの場合も、登記上は「持分割合」が記載されており、単独で不動産を自由に売却・担保設定することはできません。 共有名義を解消する主な方法とその詳細 1. 【共有者の持分を買い取る（持分買取）】 もっとも一般的な方法が、他の共有者の持分を買い取って名義を一本化する方法です。 必要な書類・手続き 持分売買契約書（売買金額や条件を明記） 登記申請書 登記識別情報（権利証） 印鑑証明書（売主側） 固定資産評価証明書 登録免許税（売買価格または評価額の2％） メリット 名義がすっきりし、売却や建て替えなども単独で判断できるようになる 相続や贈与に関わる将来的な争いを回避できる デメリット・注意点 持分評価が難しいため、金額面でのトラブルになりやすい 他の共有者が売却を拒否した場合は成立しない 2. 【共有者の持分を放棄してもらう（持分放棄）】 持分を無償で放棄することも可能です。 これは、たとえば親から土地をもらったが子に引き継ぎたい、配偶者間で名義整理したい場合などに用いられます。 必要な書類 登記申請書（持分放棄登記） 印鑑証明書（放棄する人） 登記識別情報（権利証） 住民票（放棄を受ける人） 登録免許税（評価額の2％） メリット 無償で名義が一本化できる（譲り受ける側は金銭負担なし） 家族間での整理に適している デメリット 実質的には贈与と見なされ、贈与税の課税対象になる可能性があります 贈与税の基礎控除（年間110万円）を超えると申告・納税が必要 3. 【不動産を売却して現金で分ける（売却と現金精算）】 共有者間での合意が得られれば、不動産そのものを売却して、その代金を持分割合で分配する方法もあります。 メリット 名義問題そのものをリセットできる 現金での分配なので管理や固定資産税の負担も消える デメリット 不動産の売却価格に納得できないとトラブルになる 全共有者の同意が必要（1人でも反対すれば売却できない） 売却益に対する譲渡所得税がかかる場合がある 4. 【不動産を分筆して物理的に分ける】 土地の場合、分筆（ぶんぴつ）によって物理的に2つ以上に分け、各自が単独名義で登記することも可能です。 必要な手続き 測量士による現地調査・測量図の作成 分筆登記の申請（法務局） 各人の名義で所有権登記を行う メリット 管理や税金の責任が明確になる 将来的な利用（売却・活用）がしやすくなる デメリット 費用と手間がかかる（測量費、登記費用など） 分筆が難しい地形や規模の土地もある 建物がある場合は困難（建物は分筆できない） 解消方法を選ぶうえでのポイント 共有名義の解消方法を選ぶ際は、以下のポイントを検討することが大切です。 他の共有者との関係性（協議がスムーズにできるか） 不動産の種類（土地か建物か、居住中か空き家か） 目的（売却、相続対策、単独所有） 税務面の影響（贈与税・譲渡所得税・登録免許税など） 将来の利用方針（自宅として使いたい、売却したいなど） よくある質問（FAQ） Q. 共有者が行方不明の場合、どうすればよいですか？ A. 家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てる方法があります。解消までには時間と手間がかかります。 Q. 共有持分だけを売却することはできますか？ A. 法的には可能ですが、買い手が限られるため、一般市場での売却は難しいケースが多いです。 Q. 分筆に必要な費用の目安は？ A. 測量・登記費用を含め、30〜50万円程度かかるケースが多いです（土地の面積や地形によって異なります）。 テライズホームのサポート内容と強み テライズホームでは、京都市左京区を中心に、不動産の共有名義に関するご相談を多数承っております。 相続や贈与、離婚などの複雑な背景があるケースでも、専門家と連携しながらワンストップで対応いたします。 当社の強み： 実績豊富な司法書士・税理士と連携した法的手続きサポート 測量・分筆・持分売買など、地元の実情に即した提案 地域密着型だからこそ、共有者間の協議の場づくりも丁寧にフォロー 「どう進めればよいか分からない」「感情的な対立が不安」という方も、まずはお気軽にご相談ください。 まとめ 不動産の共有名義を解消する方法は、目的や状況に応じてさまざまです。 持分の買取や放棄、売却、分筆といった選択肢の中から、最も現実的で納得できる方法を選ぶことが大切です。 誰にとっても、不動産は大切な資産であり、将来の暮らしを支える基盤でもあります。 だからこそ、感情や関係性も大切にしながら、専門的な視点で解決に導くパートナーが必要です。 テライズホームでは、不動産の専門家として、そして地域の暮らしを支える存在として、共有名義の悩みに丁寧に寄り添いながら最適な方法をご提案いたします。