Q:地目変更とは？どういうときに必要になる？

結論： 地目変更とは、土地の利用状況が変わった際に、登記上の「地目（ちもく）」を変更する手続きです。 農地を宅地にしたり、駐車場や資材置き場にしたりした場合、法務局での地目変更登記が必要になります。 変更は義務であり、変更から1か月以内に申請する必要があります（不動産登記法第37条）。 地目変更を怠ると、税金・売却・相続・融資において不利益を被ることがあるため、早めの対応が肝心です。 テライズホームでは、地目変更が必要なケースの判定から、測量士や司法書士との連携を含めた一括対応が可能です。 地目とは何か？ 地目（ちもく）とは、その土地が現在どのような用途で使われているかを示す区分で、不動産登記簿に記載されています。 主な地目の種類には以下があります： 宅地：建物の敷地になっている土地 田・畑：農耕地（耕作しているかどうかに関係なく） 山林：植林や森林として使われている土地 原野：山林にも農地にもなっていない自然のままの土地 雑種地：上記に該当しない利用形態（資材置き場、駐車場など） その他、公衆用道路、墓地、学校用地、池沼など 地目は全部で23種類あり、土地の「現況利用」に基づいて定められるため、用途が変わったら登記も変更しなければなりません。 どんなときに地目変更が必要になる？ 以下のようなケースでは、法務局への地目変更登記が必要になります。 1. 農地を宅地に変更したとき（農地転用後） 例：田や畑を宅地として造成し、住宅を建てた → 農地法による転用許可／届出が完了した後に、宅地への地目変更が必要です。 2. 空き地を月極駐車場として使い始めたとき 例：使っていなかった宅地や原野を舗装し、駐車場経営を始めた → 地目が宅地や原野であっても、「現況：駐車場」の場合は“雑種地”へ変更が必要 3. 建物を解体して更地になったとき 例：古家を解体後、しばらく駐車場や資材置き場として使う予定 → 用途によっては宅地から雑種地に変更する必要がある（空き地でも建築予定があれば宅地のままで可） 4. 農地を資材置き場にしたとき（無許可の転用はNG） 例：許可を得ずに田を造成して資材を置いた → 農地転用許可がない場合、違法行為とみなされる可能性があるため、まずは許可取得を優先し、その後に地目変更 地目変更をしないとどうなる？ 1. 固定資産税に差が出る 実際には宅地や雑種地として使っていても、「農地」や「山林」のままだと評価額が変わらず、課税が適正にならないケースがある また、農地と宅地では評価方法・税率が異なり、相続税評価額や譲渡所得税にも影響します。 2. 売却時にトラブルの原因に 地目と現況が一致していないと、買主が金融機関から住宅ローンを受けられないことも 取引時に再度測量・登記が必要になり、売却スケジュールに影響が出ることがあります。 3. 相続時に評価額の誤認 地目に基づいた評価額で遺産分割されるため、実際の市場価値との乖離が大きいとトラブルの火種に正確な地目にしておくことで、相続税申告や遺産分割協議がスムーズに進みます。 地目変更の流れ（手続きの概要） 土地の現況確認（利用用途の把握） 必要に応じて測量・境界確定（特に農地や大きな土地） 法務局での地目変更登記の申請 登記識別情報（権利証）、本人確認書類、評価証明書、現況写真、必要に応じて図面等を添付 登記完了後、新しい登記簿謄本が発行されます。 ※司法書士を通じて申請するのが一般的です。 よくある質問 Q. 地目変更はいつまでにしないといけないの？ A. 変更後1か月以内に法務局に申請することが義務付けられています（不動産登記法第37条）。 Q. 自分で申請できますか？ A. 可能です。ただし、書類の整備や現況の判断、図面の準備などで難易度が高い場合も多く、司法書士に依頼するケースがほとんどです。 Q. 変更にはどれくらいの費用がかかる？ A. 内容にもよりますが、数万円～十数万円が一般的な目安です。測量や立会いが必要な場合は別途費用が発生します。 テライズホームのサポート内容（専門性の発揮） 現地確認・用途判定から開始 宅地か雑種地かなど、利用状況に応じた正確な地目判定を実施 測量士・司法書士と連携した一括対応 境界確定、農地転用許可、登記申請まで、ワンストップでおまかせいただけます 税理士との連携で税務面にも対応 相続税・譲渡所得税など、登記後の評価額変動にも配慮したアドバイスが可能です 売却や活用に向けた戦略設計 将来の資産活用や売却を見据えて、どの地目が有利かをシミュレーションしながら変更をご提案します まとめ 地目変更は土地の用途が変わったら必ず行うべき手続きで、1か月以内の申請が法律で定められています。 放置すると税金や融資、売却、相続において損をすることがあるため、早期対応が重要です。 テライズホームでは、実務に強い専門家ネットワークとともに、地目変更に関する一連の手続きをトータルサポートしています。 「自宅横の畑を駐車場にしたい」「相続した山林を売却したい」といったケースも、お気軽にご相談ください。