Q: 共有名義の不動産を売却するには？

結論：共有者全員の同意が必要です 共有名義の不動産を売却するためには、原則としてすべての共有者の同意が必要です。 たとえ1人が「売りたい」と思っていても、他の共有者が同意していなければ、勝手に売却することはできません。 この「全員の同意が必要」というルールは、民法第251条に定められています。 不動産の共有者が複数いる場合、その権利は「共有持分」という形で法的に区分されており、共有者はそれぞれの割合（たとえば2分の1ずつなど）で不動産の所有権を持っています。 ■共有名義とは？基礎知識 「共有名義」とは、一つの不動産に対して複数人が名義人として登記されている状態です。 よくある共有名義の例： 夫婦がマイホームを共同で購入し、半々の名義にした 親から相続した実家を兄弟姉妹で共有している 投資目的で複数人が不動産を共同所有している このように、相続や住宅購入時の事情によって、意図的あるいは自然な流れで共有名義になるケースが少なくありません。 ■売却方法は3パターン 共有名義の不動産を売却する際には、次のいずれかの方法を選ぶことになります。 ① 全員の合意で不動産を一括売却 もっともスムーズなのが、共有者全員の合意を得て売却する方法です。売却代金も持分割合に応じて分けることができます。 【メリット】 通常の売却とほぼ同じ手順 市場価格での売却が可能 【注意点】 共有者の意見が一致しない場合、売却が進まない 売却後の税金（譲渡所得税など）は各自が申告・納税 ② 持分だけを単独で売却 自分の持分だけを第三者に売却することも法律上は可能です（民法第206条）。 ただし、現実的には売却が難しいという問題があります。 【例】兄弟で2分の1ずつ所有している土地の「自分の半分」だけを売る 【メリット】 他の共有者の同意がなくても可能 【デメリット】 購入者が使いにくいため、買い手がつきにくい 相場より安くなるケースがほとんど ③ 持分を共有者に買い取ってもらう 自分の持分を他の共有者に買い取ってもらう方法です。 共有者との交渉が成立すれば、第三者に売却するよりもスムーズです。 【メリット】 不動産の一体性が保たれる トラブルになりにくい 【デメリット】 買取価格に折り合いがつかないと成立しない ■売却までの流れ（共有者全員合意の場合） 共有名義の不動産を共有者全員の合意で売却する場合、次のような流れになります。 共有者間で協議・合意 不動産会社に査定を依頼 媒介契約を結ぶ 販売活動（広告、内覧など） 売買契約の締結 引渡し・登記の手続き この際、登記簿上の名義人がすべて売買契約書に署名・押印する必要があります。 1人でも欠けると契約は無効になりますので注意が必要です。 ■相続で共有名義になった場合の注意点 相続によって親の不動産を兄弟で共有した場合、意見が食い違い、売却が進まないケースも多く見られます。 特に「実家を残したい」「売却して現金化したい」という考えが兄弟姉妹間で分かれた場合、感情面の対立も絡みやすくなります。 このような状況では、第三者を交えた調整（たとえば不動産会社や弁護士）が非常に有効です。 放置すると空き家問題にもつながりかねません。 ■裁判所に持分の売却を求めることはできる？ 共有者間でどうしても合意が得られない場合は、家庭裁判所に「共有物分割請求訴訟」を起こす方法があります。 この訴訟により、以下のような結論が導かれることがあります： 不動産の売却命令（競売含む） 分筆して個別に登記し直す 共有者の一人に売却させる ただし裁判には時間と費用がかかりますし、人間関係の悪化を招く可能性もあるため、最終手段と考えるべきです。 ■税金や登記のポイント 売却に際して注意すべき税務や登記のポイントもあります。 1. 譲渡所得税 売却益が出た場合、譲渡所得税が発生します。 これは各共有者が持分に応じて個別に申告・納税する必要があります。 【計算式】 譲渡所得 ＝ 売却額 －（取得費＋譲渡費用） 2. 登記手続き 所有権移転登記の際は、共有者全員の実印・印鑑証明書が必要になります。 ひとりでも書類不備があると、登記が完了しません。 ■トラブルを防ぐための対策 共有名義の不動産売却では、共有者間の意思疎通が鍵を握ります。 以下のような対策を講じることで、トラブルを防ぐことができます。 定期的に共有者同士で状況を確認し合う 将来的な売却方針を文書で合意しておく 専門家（不動産会社・税理士・司法書士など）に早めに相談する ■テライズホームのサポート 京都市左京区を拠点とするテライズホームでは、共有名義不動産の売却に関して、次のようなサポートを提供しています： 共有者との調整・合意形成のアドバイス 持分売却のシミュレーション 税務・登記に強い専門家との連携 地元ならではの的確な査定と販売活動 「共有者の意見が分かれていて困っている」「相続した不動産の扱いに迷っている」など、お悩みの方はぜひ一度ご相談ください。 ■まとめ 共有名義の不動産を売却するには、以下のポイントを押さえることが大切です。 原則は全員の合意が必要 自分の持分だけの売却は法律上可能だが、実務上は困難 相続による共有はトラブルの原因になりやすい 税務や登記の手続きも共有者全員が関わる 専門家のサポートを受けることでスムーズな売却が可能 不動産売却は「人と人の調整」がカギ。 とくに共有名義の場合は、関係者全員が納得できる形を探ることが重要です。 テライズホームは、そうした「話し合いのプロセス」から丁寧にお手伝いします。