Q：古家付き土地をそのまま売却するか、更地にするかの判断基準は？

結論：古家付き土地をそのまま売却するか、更地にして売るかの判断は、「費用対効果」「買主のニーズ」「地域の市場動向」「税金」「再建築の可否」などを総合的に見て決める必要があります。 安易に更地にすると余計な出費や税金負担が発生することもあるため、専門家と相談しながら慎重に進めるのが賢明です。 1. 古家付き土地とは？ 古家付き土地とは、築年数が古く、建物の価値がほとんどない状態で売り出される土地のことです。 不動産広告では「古家付き土地」と表記されることが多く、「建物は現状渡し」「契約不適合責任は免責」などと記載されます。 2. 判断ポイント①｜解体費用とその回収見込み 更地にする最大のコストは解体費用です。木造住宅で30坪程度なら100万〜150万円前後、鉄骨や鉄筋コンクリート造なら200万円以上になることもあります。 【メリット】更地にすることで、建物の管理責任やトラブルを回避でき、買主にとっては自由に建築計画を立てやすくなるため、成約が早まる可能性があります。 【デメリット】解体費用が高額なうえ、更地にしたからといって必ずしも売却価格が上がるとは限りません。 解体費用を回収できるほど価格を上乗せできるかが判断基準になります。 3. 判断ポイント②｜市場ニーズと地域特性 エリアによっては「古家付きでもいいから、建物をリノベーションして住みたい」というリノベ志向の買主が多くいる地域もあります。 とくに京都市左京区のように、古い町家や和風建築が人気の地域では、古家が付加価値として評価されるケースも。 一方、都市部の分譲地エリアなどでは「新築用地として更地を希望する」買主が多く、古家付きは敬遠される傾向があります。 市場調査を行い、対象エリアの購入層の志向を把握することが重要です。 4. 判断ポイント③｜固定資産税の違い 実は、古家を残すことで固定資産税が軽減されるという制度があります。 更地：住宅用地の軽減措置（最大1/6）が適用されなくなる 古家付き土地：建物が存在する限り、住宅用地扱いで固定資産税が大幅に軽減 つまり、更地にすると翌年以降の固定資産税が急に上がる可能性があります。 例えば、土地200㎡の都市部の宅地で年間10万円の固定資産税が、更地にしたことで約60万円になるというケースも。 短期売却を見込めない場合、この税金の差額も考慮しましょう。 5. 判断ポイント④｜再建築不可や接道条件の確認 古家を取り壊す前に、建築基準法上の制限を確認する必要があります。 とくに注意すべきなのが「再建築不可物件」です。 再建築不可とは？ 建物の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していない場合、建て替えができないという制限です。 古家付きのままなら住むことができても、更地にしてしまうと新築ができない＝土地の価値が大きく下がる可能性があります。 その他の注意点： 市街化調整区域にある土地 特別な用途地域や建ぺい率・容積率の制限 京都市ならではの歴史的建造物条例の適用 など 建築士や不動産業者に事前調査を依頼することで、トラブルを未然に防げます。 6. 判断ポイント⑤｜買主にとってのメリットを想像する 「更地ならすぐに新築できる」ことがメリットになる一方、「古家付きなら自分好みにリノベーションできる」「取り壊し費用分を安く購入できる」といった買主目線の魅力もあります。 例えば、築50年の古家が残る左京区の土地に対し、リノベーション前提で購入し、1000万円以上をかけて理想の古民家暮らしを実現した例もあります。 こうした“住み継ぐ”価値に魅力を感じる人がいることを知っておきましょう。 7. 判断ポイント⑥｜売却までのスピードと戦略 更地にすることで販売スピードが速くなる可能性がありますが、その分コストが先行します。 古家付きの場合は、価格をやや抑えめに設定することで、手離れのよい物件として注目されることも。 売却戦略をどう描くかによって判断は変わります。 8. テライズホームがご提案する判断フロー テライズホームでは、以下のような観点から無料でアドバイスを行っています： 対象不動産の立地・環境・再建築可否などの調査 地域の売却事例との比較（古家付き／更地） 解体費用と税負担の試算 買主ターゲットの明確化 最適な売却方法の提案（仲介・買取・リフォーム販売など） とくに京都市左京区は、歴史的建物と現代の暮らしを融合させたいという独自のニーズが多いため、地域に精通した業者の視点が不可欠です。 9. よくあるご質問（FAQ） Q：古家にシロアリや雨漏りがある場合はどうすれば？ A：買主に引き渡す前に瑕疵（かし）があると、トラブルの原因になります。 「契約不適合責任を免責にする」などの条件設定が必要です。 リスクを最小限に抑えたいなら、更地にして売却する選択も検討しましょう。 Q：更地で売り出したが、なかなか売れない場合は？ A：近隣との価格差や接道状況、形状の問題が原因かもしれません。 その際は「建築条件付き土地」や「建築プラン付き販売」などの形に変更すると効果的なことがあります。 まとめ 古家付き土地をそのまま売却するか、更地にするかは、 「コスト・税金・市場・法規制・ターゲット」を見極めて総合的に判断することが大切です。 テライズホームでは、左京区エリアに特化した売却相談を随時受付中。 解体費用や売却価格のシミュレーションなどもお気軽にご相談ください。