Q：相続した家を売る場合、通常と何が違いますか？

【結論】相続不動産の売却は、通常の売却に比べて「名義変更」や「税金面」の手続きが複雑になります。 特に、相続登記の有無、譲渡所得税の特例、相続人間の調整などが大きなポイントです。 以下では、それぞれの違いや注意点を詳しくご説明します。 相続不動産を売却する前に必要なこと 1. 相続登記（名義変更）を済ませることが前提 相続した家を売るには、まず亡くなった方（被相続人）の名義から、相続人への名義変更（相続登記）を済ませる必要があります。 これが終わらないと、法的に不動産を売却することができません。 必要書類： 被相続人の戸籍謄本 相続人の戸籍・住民票 遺産分割協議書 固定資産評価証明書　など この相続登記は、2024年4月1日から義務化されており、相続を知った日から3年以内に手続きが必要になりました。 正当な理由なく放置すると10万円以下の過料が科される可能性もあるため注意が必要です。 通常の売却との主な違い 相続による不動産売却には、以下のような「通常売却と異なる点」があります。 1. 複数人が所有者になるケースが多い 相続では1人でなく、兄弟姉妹など複数人が共有名義になることがよくあります。 全員の同意がなければ売却できませんし、価格設定やタイミングについての意見が分かれることもあります。 例： 兄弟3人で実家を相続し、売却するには全員が署名・押印する必要があります。 2. 相続税・譲渡所得税が関わる 相続した不動産を売却すると、「譲渡所得税」がかかる可能性があります。 これは売却価格から取得費（購入時の価格）や必要経費を差し引いた利益に対して課税されるものです。 ただし、相続時の不動産評価額と実際の売却価格が大きく違うこともあるため、「取得費加算の特例」や「空き家の3000万円特別控除」などを活用して節税することが可能です（後述）。 節税のポイント：活用できる特例制度 相続不動産の売却においては、以下のような特例を知っておくと大きな節税につながることがあります。 1. 空き家の3000万円特別控除（※2025年12月31日までの制度） 亡くなった方が一人暮らしだった住宅を相続し、一定の条件を満たして売却すると、譲渡所得から3000万円を控除できます。 適用条件： 1981年5月31日以前に建築された家屋 相続発生日から3年後の年末までに売却 家屋を取り壊すか、一定の耐震改修をしてから売却すること 2. 取得費加算の特例 相続税を支払った不動産については、相続税の一部を取得費（原価）に加算できる制度です。 結果的に、課税される譲渡益が少なくなるため、譲渡所得税を軽減できます。 よくあるトラブルと対処法 ● 遺産分割協議がまとまらない 兄弟姉妹などで話し合いが難航すると、売却が進まなくなるケースがあります。 そうした場合は、遺産分割調停や弁護士の仲介が必要になることも。 ● 売却時に多額の税金が発生する 相続税や譲渡所得税の計算を誤り、後から追徴課税になるケースもあります。 必ず税理士や不動産会社と連携しながら進めることが重要です。 【テライズホームの強み】相続不動産の売却をトータルサポート テライズホームでは、京都市左京区を中心に、相続不動産の売却支援を多数手がけております。 提携司法書士・税理士による相続登記や税金相談 相続不動産の無料査定＆市場動向に基づいた価格設定 空き家対策やリフォーム提案を含めた売却戦略 共有名義・複数相続人間の調整支援 地域密着だからこそ、実家をどうするか迷っている方の気持ちに寄り添ったご提案が可能です。 まとめ：相続不動産の売却は「事前準備」がカギ 相続した家の売却は、単なる不動産取引ではありません。 法律・税金・家族の思いが交錯する、慎重な対応が必要な手続きです。 相続登記は必須（2024年4月以降は義務化） 売却には全相続人の合意が必要 特例制度を活用して税金負担を軽減できる 専門家のサポートで安心・安全に進められる 「どう進めていいかわからない」という方は、ぜひテライズホームまでお気軽にご相談ください。 初回相談・査定は無料で承っております。 ※「不動産に関連する税金は毎年変更が加えられる可能性があります。最新の情報を確認するため、税務署や公式のウェブサイトにてご確認いただくことをおすすめいたします。」