【左京区不動産コラム】住宅ローン返済が苦しい…競売を防ぐ「任意売却」という選択肢

憧れのマイホーム購入。多くの人が35年などの長期ローンを組みますが、長い人生、当初の計画通りにいかないこともあります。 病気や減給など予期せぬ事態で、左京区の不動産をお持ちの方の中にも、返済に不安を感じている方がいらっしゃるかもしれません。 「ローンが払えないなら、家を手放すしかない…」 そう覚悟したとき、ただ漫然と時間が過ぎてしまうと、最終的には「競売（けいばい）」という最悪のケースに陥ってしまいます。 今回は、競売を回避し、少しでも有利な条件で再出発するための「任意売却（にんいばいきゃく）」について解説します。 1. そもそも「任意売却」とは？ 住宅ローンの返済が困難になった際、そのまま放置すると金融機関によって強制的に売却される「競売」にかけられてしまいます。 これを防ぐために、金融機関（銀行など）の合意を得て、一般の不動産市場で家を売却する方法を「任意売却」といいます。 通常、住宅ローンが残っている家は、売却代金で借金を全額返済しなければ売ることができません。 しかし、任意売却では「売ってもローンが残る状態」でも、特別な許可を得て売却することが可能です。 専門の不動産会社が間に入り、金融機関と交渉を行うため、売主様は安心して手続きを進められます。 2. なぜ「競売」より「任意売却」が良いのか？ 競売は、市場価格の60〜70％程度で叩き売られることが多く、家の持ち主（債務者）の意思は完全に無視されます。 一方、任意売却には以下のような大きなメリットがあります。 市場価格で売れる（残債を減らせる） 左京区の不動産相場に近い価格で売却できるため、競売よりも高く売れ、その分だけローンの残りを大幅に減らすことができます。 引越し費用の確保が可能 交渉次第ですが、売却代金の中から引越し費用を捻出できるケースがあります（※必ずではありません）。 プライバシーを守れる 競売と異なり、近所に「ローン破綻」を知られることはありません。通常の売却と同じように見えるため、世間体を守れます。 住み続けられる可能性も 投資家などに家を買ってもらい、家賃を払って住み続ける「リースバック」という方法が使える場合もあります。 持ち出し費用ゼロ 仲介手数料などの費用は、売却代金から差し引かれるため、今の生活費から現金を用意する必要はありません。 3. 成功のカギは「タイミング」です 任意売却は、いつでもできるわけではありません。「早ければ早いほど有利」です。 以下の3つの段階をチェックしてください。 ① 返済が「苦しい」と感じた時（最適） まだ滞納はしていないが、貯金を切り崩している段階。 この時期なら金融機関の心象も良く、通常の売却に近い形で、最も有利な条件で進められます。 ② 滞納が始まってしまった時（要注意） 一般的に、滞納が3ヶ月〜6ヶ月続くと、分割払いの権利を失い「一括返済」を求められます。 こうなると時間は限られますが、すぐに相談すればまだ任意売却は可能です。 ③ 「競売開始決定通知」が届いた時（ギリギリ） 裁判所から通知が届くと、数ヶ月後には強制退去です。 時間との勝負になりますが、この段階でも諦めずにすぐにご相談ください。 4. 左京区での不動産売却・ご相談はお早めに 「金融機関に相談するのが怖い」「近所に知られたくない」 そう思って時間を浪費してしまうのが一番のリスクです。 任意売却は、金融機関との高度な交渉が必要なため、すべての不動産会社ができるわけではありません。 左京区の不動産事情に詳しく、かつ任意売却の経験豊富な専門家に相談することが、生活再建への近道です。 もちろん、一番良いのは無理のない返済計画で完済することです。 しかし、もしもの時は一人で悩まず、「競売になる前の任意売却」という選択肢があることを思い出してください。 まずは現状の把握から、一緒に解決策を探していきましょう。