【左京区不動産コラム】 住宅ローン返済に困ったらどうする？競売になる前に知っておきたい「任意売却」という選択肢

Q：住宅ローンの返済が苦しくなったら、どうするべき？競売しか方法がないの？ A：競売になる前に「任意売却」という方法があります。返済が厳しいと感じた段階で、早めに相談することが大切です。 長い住宅ローン（一般的には35年）は、途中で収入の変化や家計の急な支出など、様々な理由で返済が難しくなることがあります。 ローンを滞納し続けると、最終的には金融機関による「競売」に進み、自宅が強制的に売却されてしまいます。 しかし、競売に進む前に利用できる方法として 「任意売却」 があります。 ここでは、左京区で不動産を所有している方にも役立つよう、任意売却の仕組みやメリット、相談すべきタイミングをわかりやすく解説します。 1. 任意売却とは？（まずは基本を理解） 任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなったときに、金融機関の合意を得て、通常の不動産市場で売却する方法です。 ■ 任意売却のポイント 不動産会社が金融機関（債権者）との間に入り、売却の許可を取る 市場の相場に近い金額で売り出せる 結果として「競売より高く売れる」可能性が高い 売却後にローンが残っても、返済額の調整（減額交渉）が可能な場合がある 「競売」は強制的に売却され、売却価格も相場よりかなり低くなります。 一方「任意売却」は、通常の売却と同じ方法で売り出せるため、経済的にも精神的にも負担が軽い方法です。 2. 競売より任意売却が有利な理由 競売では 市場価格の60〜70％程度 で落札されるケースが多く、ローン残債（返しきれない借金）が増えやすいのが現実です。 任意売却には以下のようなメリットがあります。 ■ 任意売却の主なメリット ● 市場価格に近い金額で売れる 競売より高く売れる可能性が高いため、ローン残債を減らせる。 ● 引越し費用について相談できる 金融機関との交渉により、引越し資金を確保できることもある。 ● 周囲に知られにくい 任意売却は通常の売却と同じ形で行われるため、 「ローン滞納」などの事情を近隣に知られにくい。 ● 精神的な負担が軽い 競売は手続きが強制的で、売主の意向が反映されません。 任意売却は売主が主体となって進められます。 ● 残ったローンの返済方法について交渉できる 月々の返済額の減額、遅延損害金（延滞したときに発生する金利）の免除など、 支払い負担を軽くする提案ができることがあります。 ● 費用の持ち出しが不要 仲介手数料などの費用は売却金額から清算されるため、 状況によっては 自己負担ゼロ で進められる場合もあります。 3. 任意売却を相談すべきタイミングはいつ？ 相談が早ければ早いほど、選べる方法が増えます。 実務的には、次の3つのタイミングで相談されることが多いです。 ■ タイミング①：返済が苦しくなったとき（滞納前） 最も良いタイミングです。 まだ滞納していない段階であれば、金融機関との関係も良好で、交渉がスムーズに進みます。 預金を崩す前、家計が厳しくなったと思った段階で相談するのが理想です。 ■ タイミング②：滞納が始まったとき 滞納が3ヵ月続くと、金融機関は「一括返済を求める通知」を出し、競売手続きに進む可能性があります。 滞納3ヵ月前までなら任意売却の成功率が高いため、早めの行動が必要です。 ■ タイミング③：競売開始通知が届いたとき 地方裁判所から書面が届いた状態です。 ここから競売まで数ヵ月しかありません。 任意売却が間に合うかどうかはケースごとに異なるため、 今すぐ相談が必要な最終段階といえます。 4. 任意売却を成功させるための注意点 相談は「早め」に行う 金融機関との関係を悪化させない 任意売却に詳しい不動産会社に依頼する 左京区不動産の売却相場を把握する （相場を知ることで、売却額の目安がつかみやすくなります。） 左京区はエリアごとに不動産の動きが異なるため、 地域事情に詳しい不動産会社へ相談することが成功への近道です。 5. 最後に：任意売却より大切なことは？ もちろん理想は、無理のない返済計画を立てることです。 しかし、生活に影響が出るほど返済が苦しくなった場合は、 無理に支払い続けるより、任意売却で再スタートを切るほうが現実的です。 ■ まとめ 返済が苦しい → 任意売却という選択肢がある 競売より高く売れる上に、精神的負担も軽い 相談は「早ければ早いほど」有利 左京区で不動産を持つ人は、地域事情に詳しい専門会社へ相談が安心