【左京区不動産の住み替え】マンションの買いかえは売却先行？購入先行？メリットや流れをご紹介

マンションの買いかえには、現在の住居を先に売却する「売却先行」と、新しい住居を先に購入する「購入先行」の2つの方法があります。 京都市 左京区のような不動産価格が高いエリアでの住み替えでは、売却先行は資金計画の安心感を、購入先行は物件探しの自由度を提供します。 どちらの方式を選ぶかは、自己資金の余裕、住宅ローンの残高、そして希望する引渡し時期によって決めるべきであり、それぞれのメリットとデメリットを理解し、信頼できる左京区不動産会社と綿密な計画を立てることが重要です。 【売却先行：資金計画の確実性】 先に売却することで売却益が確定するため、新しい住宅ローンの借入額や返済期間を明確にでき、二重ローンのリスクを避け、無理のない資金計画を実現できます。 【購入先行：住み替えのストレス軽減】 先に購入することで、余裕をもって理想の左京区 マンションを探せ、仮住まいが不要となり、内覧時に生活空間を見せるストレスも回避できます。 【リスク対策：買取り制度の活用】 購入先行の最大のデメリットである二重ローンや売却の焦りを解消するため、不動産会社の買取り制度（最低不動産価格保証）の活用を検討することが有効です。 マンション売却の流れを理解しよう：住み替えの第一歩 マンションを買いかえる際には、現在の住居の売却プロセスを理解し、売却計画を立てる必要があります。 1. 売却計画と査定依頼 売却は最長でも、いつまでに完了したいか、金額は最低でも、いくらでは販売したいのかといった売却計画を立てる必要があります。 おおまかに売却計画を立てた後は、左京区不動産会社に査定依頼をします。 周辺の不動産価格の相場を確認しながら、信頼できる担当者を探しましょう。 売却理由、希望金額、希望時期などの情報を伝え、売り出す条件を整えていきます。 京都市 左京区の地価や建築制限（戸建て用地との比較）といった地域特性を考慮し、資産価値を最大化するためのリフォームや耐震性に関するアドバイスがあれば、担当者の方から提案を受けるようにしましょう。 2. 媒介契約と売却活動 査定価格を参考に売り出し価格を決定し、不動産会社と媒介契約（一般、専任、専属専任）を結びます。 売却活動がはじまれば、内覧の希望が入ります。内覧した方が物件を気に入り、申込みをすれば条件交渉になります。 3. 売買契約・引渡し 希望が合致すれば契約成立です。売買契約を結び、住宅ローンの一括返済、登記（抵当権抹消・所有権移転）手続きを経て、金額の振り込み、物件の引渡しとなります。 売却先行のメリット・デメリット：資金計画の安心感 売却先行とは、まず現在お住まいのマンションを売却してから、新しいマンションや戸建てを購入することです。 売却先行のメリット 【二重ローンリスクの回避】 まずマンションを売り、それから購入するため、二重にローンを払う必要がありません。 【無理のない資金計画】 マンションを売却して得た資金が確定するため、この売却益と住宅ローンで借りる金額を足した予算で資金計画を立てることができます。 これにより、無理のない返済期間と返済額を設定できます。 【売却価格の優先】 売却を急ぐ必要がないため、希望する不動産価格で売れるまで、焦らずに売却活動を続けることができます。 売却先行のデメリット 【仮住まいの必要性】 マンションを売却した後、新しいマンション購入までの期間に仮住まいが必要になります。 引っ越しが2回になるため、仲介手数料とは別に引っ越し費用が二重にかかることになります。 【購入活動の制約】 売却完了までは、新しい物件の住宅ローンの審査が確定しづらいため、購入活動が制約されることがあります。 売却先行は、自己資金が十分になかったり、現在住宅ローンが多く残っていて売却できるか不安な方に特に向いていると言えます。 購入先行のメリット・デメリット：物件探しの自由度 逆に購入先行は、まず次に住むマンションや戸建てを購入して、その後に現在お住まいのマンションを売却するという方法です。 購入先行のメリット 【物件探しの余裕】 余裕をもって新しい左京区 マンションや戸建てを探すことが可能になります。 物件探しを急いでする必要がないため、理想の学区や交通アクセスの物件を納得いくまで選べます。 【内覧のストレス回避】 新しいマンションに荷物をすべて引っ越し、その後で売りに出すことができます。 そのため、内覧の際も、自分の生活空間を他の方に見せる必要がなく、プライバシーが守られます。 【リフォーム期間の確保】 リフォームや耐震補強が必要な中古マンションを購入する場合、引越し前に工事を完了させる期間を確保しやすいです。 購入先行のデメリット 【二重ローンのリスク】 マンション売却が終わるまでの期間は、二重でローンを支払う必要があります。 これは大きな金銭的負担となり、資金計画が複雑になりやすいです。 【売却の焦り】 二重ローンの負担から、売却を急がなければならなくなり、不動産価格を下げて売却せざるを得なくなる可能性があります。 【住宅ローンの審査が厳しくなる】 既存の住宅ローンが残っている状態で新たな住宅ローンを組むため、審査が厳しくなる可能性があります。 購入先行は、自己資金に余裕のある方や住宅ローンの残高が少ない・完済している方、支払いに余裕のある方に向いた方法だと言えるでしょう。 【リスク軽減策】不動産会社の買取り制度の活用 購入先行の最大のデメリットである二重ローンや、売却の焦りによる不動産価格の値下げリスクは、不動産会社の買取り制度を利用することで解消される場合があります。 買取り制度：不動産会社に現在のお住まいを買取ってもらう方法を選ぶことで、売却期日が明確になり、資金計画を立てやすくなります。 また、市場で売却活動を行う期間が不要になるため、仲介手数料の負担が軽減されることもあります。 注意点：買取り価格は市場での売却価格よりも低くなることが一般的ですが、時間と金銭的なリスクを考慮した総合的な資産価値で判断しましょう。 左京区不動産の住み替えFAQ（10問） Q1: 左京区でマンションを買いかえる際の資産価値のポイントは？ A: 左京区のマンションは交通アクセスと学区の良さが資産価値を支えます。 売却時は管理状態や修繕積立金の積立状況、購入時は耐震性やリフォームの可能性を重視しましょう。 Q2: 二重ローンの期間を短くする工夫はありますか？ A: 購入先行の場合、金融機関が提供する「つなぎ融資」や「買いかえローン」を利用して一時的に資金を調達する方法があります。 また、売却活動を早めに開始し、買主に引渡し時期を待ってもらうよう交渉するのも有効です。 Q3: 住宅ローンの審査で返済期間が短くなるのは何歳からですか？ A: 一般的に50歳を超えると、完済時年齢（80歳未満が上限）から逆算して返済期間が短くなり、審査が厳しくなる傾向があります。 Q4: 変動金利と固定金利、買いかえ時の住宅ローンはどちらがおすすめですか？ A: 売却先行で資金計画に余裕があるなら、低金利の変動金利も選択肢ですが、購入先行で二重ローンの負担がある場合は、金利変動リスクのない固定金利の方が安心できるケースが多いです。 Q5: 固定資産税は、売却と購入でどのように清算されますか？ A: 固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。売買契約では、引渡し日を境に日割り計算し、買主が売主に清算金として支払うのが一般的です。 Q6: 仲介手数料は、売却と購入それぞれで発生しますか？ A: はい、マンションの売却時と新しい物件の購入時、それぞれで仲介手数料が発生します。 両方の取引を同じ仲介業者に依頼すると、優遇を受けられる場合もあります。 Q7: 左京区で戸建てへの買いかえも売却先行・購入先行で考えれば良いですか？ A: はい、マンションから戸建てへの買いかえでも、基本的な資金計画は売却先行・購入先行で考えます。 戸建ての場合、建築制限やリフォーム・耐震補強の必要性も考慮し、より綿密な計画が必要です。 Q8: 相続対策として、買いかえのタイミングは重要ですか？ A: 重要です。特に売却益が出た場合、その資金を非課税枠のある相続対策に回すことも可能です。 また、資産をコンパクトなマンションにすることで、相続後の管理負担を軽減できます。 Q9: 登記手続きは売却と購入で何をしますか？ A: 売却時は抵当権抹消登記と所有権移転登記、購入時は所有権移転登記と（ローンを組む場合）抵当権設定登記を行います。これらは司法書士に依頼します。 Q10: 建築制限がある地域のマンションは、資産価値に影響しますか？ A: 左京区の建築制限（風致地区など）は、高層マンションの建設を抑制し、良好な景観を守るため、資産価値の安定に寄与していると言えます。 テライズホームの紹介文 左京区不動産の買いかえなら、地域密着性の高いテライズホームにご相談ください。 京都市 左京区・京都市エリアに特化し、売却先行・購入先行のどちらでも、お客様の資金計画と資産価値最大化を徹底サポート。 主なサービスは、売買仲介、適正な査定、住宅ローンの審査・返済期間に関するご相談、相続対策、そしてアフターサポートです。 豊富な経験に基づき、二重ローン回避策や買取り制度の活用、登記手続きまで徹底サポートいたします。 まずはお気軽に、お電話またはフォームよりお問い合わせください。