パークハイム宝ヶ池銀杏館｜中古マンション｜3,180万円査定（2025年8月）

① ご挨拶 このたびは売却査定のご依頼をありがとうございます。 周辺相場と当マンションの成約・掲載履歴を踏まえ、根拠ある価格と売却見通しをご説明いたします。 安心して次のご判断をいただけるよう、できるだけ具体的な数値でお伝えします。 ② 査定対象物件の概要 物件：パークハイム宝ヶ池銀杏館（1991年築／RC7階建・総106戸） 所在：3階／専有約80.00㎡ 査定額：3,180万円（査定日：2025年8月） 単価換算：39.75万円/㎡（約131.2万円/坪） ③ 査定価格の根拠・相場比較 ・同マンションの相場感：外部データでは本棟の参考単価は35～38万円/㎡。 本査定はこれをやや上回りますが、駅徒歩2分の希少性・80㎡台のゆとりある面積・3階のバランス（騒音・眺望の折衷）を加味しています。 直近の掲載例として、同マンション88.85㎡が3,680万円（約41.4万円/㎡）で流通しており、当査定の39.75万円/㎡は現行水準の範囲内です。 ・左京区全体との比較：区平均は概ね51～58万円/㎡とされ、当マンションは築年帯・立地特性から区平均より低位で推移する傾向です。 本査定も区平均を十分下回るレンジに収まっています。 ・過去の掲載履歴：本棟では2019～2022年に3,480～5,180万円の掲載事例が確認でき、住戸条件で幅が出る物件です。 今回住戸（80㎡・3階）は面積・階数の中庸から、3,000万円台前半が妥当と判断しました。 ・市況：近畿圏の中古マンションは2025年1～3月も成約・価格とも底堅い一方、金利や在庫動向を注視すべき局面です。 適正価格での初動が重要です。 ④ 売却に向けたアドバイス ・販売価格設定：まずは3,280～3,380万円でのご提案（室内状態良好を前提）。競合や反響をみて2～3週間で微調整する運用が効果的です。 比較対象は徒歩10分圏・70～90㎡台・築30年前後を主軸にします。 ・販売期間の目安：統計上、京都府の中古マンションは成約まで平均約4.1カ月、引渡し完了まで含めると5～6カ月が一般的です。 初月の反響が鈍い場合は早期に価格・見せ方を見直します。 ・内装・写真：5～20万円程度の軽微なリペア（クロス・水栓・照明交換等）とプロ撮影で反響率が大きく変わります。 駅近・2路線利用（叡電「宝ヶ池」徒歩2分／地下鉄「国際会館」徒歩13分）は訴求の核です。 ⑤ 今後のご提案・締め 今後はまず室内の状態を拝見し、実際の使用感や設備の状況を確認させていただいた上で、最適な販売価格や販促方法をご一緒に決めてまいりたいと考えております。 販売活動を開始しましたら、反響状況や近隣の競合物件の動きなども定期的にご報告し、適宜ご相談を重ねながら進めてまいります。 ご不安やご希望があればその都度お伺いし、売主様にとって納得感のあるお取引となるよう、誠心誠意サポートいたしますので、どうぞご安心ください。