住宅ローンが残っていても家は売れる？ 売却の流れと注意点をやさしく解説

「まだ住宅ローンが残っているけど、家を売りたい…」 「転勤や家族の事情で、住み替えを検討している…」 そんなとき、気になるのが「ローンが残っていても売却できるのか？」という点です。 実は、住宅ローンの残債がある状態でも、不動産の売却は可能です。 ただし、いくつかの条件と注意点があるため、あらかじめ理解しておくことが大切です。 この記事では、ローンありの売却の進め方をわかりやすく解説していきます。 ローンが残っていても売却は可能！その条件とは？ 結論から言えば、「住宅ローンが残っていても売却は可能」です。 ただし、売却時には以下のような条件があります。 ✅ 条件：ローン残債を完済できること 不動産には「抵当権」という担保が設定されており、このままでは買主に引き渡すことができません。 引き渡しのタイミングで、この抵当権を抹消するには、ローンの完済が必要です。 ✅ 売却代金で完済できるならOK たとえば、残債が1,500万円あり、2,000万円で売れる場合―― 売却代金の一部でローンを返済し、残りを手元に残すことができます。 この場合、手続きも比較的スムーズです。 ✅ 不足する場合はどうする？ 問題は「売却額がローン残債を下回る」場合。 たとえば、残債が2,000万円あるのに、売却額が1,700万円の場合、 不足分の300万円を現金で用意する必要があります。 もし用意が難しい場合は、「任意売却」という方法を検討することになります（後述）。 売却の流れ｜ローンが残っている場合のステップ では、実際にどのような流れで売却が進むのか？ ステップごとに見ていきましょう。 ① 住宅ローンの残債を確認 まずは、現在の残債額を金融機関に確認します。 「ローン返済予定表」や「残高証明書」で確認できます。 ② 不動産会社に査定を依頼 次に、物件の査定価格（売却の見込み価格）を調べます。 複数社に依頼して比較するのもおすすめです。 ③ 売却価格とローン残債を比較 査定価格が残債を上回っていれば、通常売却が可能です。 逆に下回る場合は、資金計画の再検討が必要になります。 ④ 売却活動・買主の決定 不動産会社と媒介契約を結び、販売活動を開始。 内覧・交渉などを経て買主が決まります。 ⑤ 売買契約・引き渡し時にローン完済 売買契約締結後、引き渡しのタイミングで売却代金の一部を使ってローンを一括返済します。 同時に、司法書士が抵当権を抹消登記します。 注意すべきポイントは？ 住宅ローン残債がある場合、以下の点には注意が必要です。 ● 抵当権の存在 買主に物件を引き渡すためには、抵当権の抹消が必須です。 そのためには、ローンの一括完済が必要となります。 ● ローン残債 ＞ 売却価格のケース この場合、不足分を現金で補う必要があります。 無理に売却を進めると、資金繰りに困ってしまう可能性もあるため、慎重な判断が求められます。 ● 一括返済の条件と手数料 住宅ローンを途中で一括返済する際には、金融機関の規定により「繰上げ返済手数料」がかかる場合があります。 事前に条件を確認しておくと安心です。 売却額で完済できない場合は？｜「任意売却」という選択肢 ローン残債よりも売却額が下回る場合、検討されるのが「任意売却」です。 💡 任意売却とは？ 金融機関（ローンの借入先）と協議し、抵当権を残したまま売却を認めてもらう特別な手続きです。 差額は分割返済などで対応する場合もあります。 💡 デメリットや注意点 信用情報に影響（いわゆる「ブラックリスト入り」）の可能性 保証人がいる場合、その方にも返済義務が及ぶことがある 任意売却を進めるには、専門的な知識と交渉力が必要 スムーズに進めるためのチェックポイント 住宅ローンが残っている状態での売却をスムーズに進めるには、事前準備が鍵となります。 ✅ 金融機関に相談 「残債はいくらか」「一括返済の条件はどうか」などを事前に確認。 ✅ 査定で売却価格の目安を知る 売却価格と残債のバランスが見えると、判断がしやすくなります。 ✅ 信頼できる地元不動産会社へ相談 複雑な売却も、経験と地域情報に強い会社なら安心。 任意売却などの特殊なケースも対応できる業者が理想です。 最後に｜「売れないかも…」と悩む前に、まずは相談を 住宅ローンが残っているからといって、家を売れないわけではありません。 むしろ、多くの方がローン残債ありの状態で売却を成功させています。 ただし、状況によっては判断を誤ると、資金的に苦しくなることも。 だからこそ、「自分の場合どうなのか？」を、早い段階で相談することが大切です。 👇 テライズホームからひとこと 京都市左京区での売却相談なら、テライズホームにおまかせください。 住宅ローンが残っている物件の売却にも多数の対応実績があり、 お客様の状況に合わせて、無理なく最適な進め方をご提案いたします。 「売れるかどうか不安」「どこに相談してよいかわからない」―― そんなときは、ぜひ一度、お気軽にご相談ください。 お読みいただきありがとうございました。 これから不動産売却を考えるすべての方にとって、少しでも安心につながる内容であれば幸いです。