パレス洛北｜中古マンション｜2,480万円査定（2025年11月）

① ご挨拶 この度は「パレス洛北」の売却査定をご依頼いただき、誠にありがとうございます。 大切な資産のご売却は、価格の妥当性や成約までの期間などご不安も多いかと存じます。 私どもテライズホームは、左京区の豊富な事例と最新の需給動向を踏まえ、根拠のある査定と分かりやすい運用計画をご提示し、安心してお進めいただけるよう丁寧に伴走いたします。 ② 査定対象物件の概要 物件名: パレス洛北 種別: 中古マンション 査定額: 2,480万円 専有面積: 約70.00㎡ 所在階: 3階部分 査定日: 2025年11月 今回の査定額は、左京区・茶山駅徒歩10分圏、築40年以上、60〜80㎡帯の成約事例レンジ（概ね2,200〜2,700万円）を基準に、 住戸条件（3階・採光良好）、管理体制（日勤・植栽や清掃の維持）、敷地・共用（駐車・駐輪・EV）、生活利便（北大路通沿い・買物施設近接）を総合評価して算出しています。 駅徒歩9分という交通利便と70㎡の需要厚みが価格の下支え要因です。 ③ 査定対象の特徴 立地・生活利便: スーパー・コンビニ徒歩1分、郵便局・銀行・総合病院が徒歩6分圏と日常利便性が高く、家族層の内覧誘致力に優れます。 小学校徒歩7分・中学校徒歩3分は子育て層に明確な加点要素です。 建物・管理: 1978年竣工、総戸数109戸の安定したコミュニティ。 白基調外壁と赤瓦エントランス、手入れの行き届いた植栽・清掃から管理良好がうかがえ、築年相応の不安を軽減します。 住戸計画: A・B・C棟のコの字型構成で、前面に高い遮蔽物が少なく、採光・通風の確保しやすい計画。 対象住戸は3階で、昇降負担が少なく、静穏性・安全性のバランスが取れた条件です。 交通: 叡山電鉄「茶山」駅徒歩9分。幹線の北大路通に面しつつ、住環境は閑静。通勤・通学の現実性と暮らしの落ち着きが両立しています。 以上より、築年のハンディは管理・利便・計画の良さで十分に補われ、2,480万円は相場中心帯に即した妥当水準と判断しています。 ④ 売却に向けたアドバイス 周辺相場との比較: 同条件（徒歩10分圏・築40年以上・60〜80㎡・中層階）は概ね2,200〜2,700万円に収れん。 本件は採光・生活利便・管理評価が良好なため、2,480万円は中心帯の中で問い合わせが見込める設定です。 価格運用の考え方: 初期は2,480〜2,530万円で試行も可能ですが、反響速度を重視するなら2,430〜2,490万円が現実的。 公開後2週間で内覧が伸びない場合は、まず写真・キャッチコピーの改善（採光・生活利便・学校近接を前面に）を行い、その後1〜2％の段階調整で機会損失を回避します。 売却の見通し（期間・顧客層）: 主な想定顧客はDINKS〜4人家族。適正価格でのスタート時、反響〜内覧は1〜2週間、成約は概ね2〜4ヶ月が目安。 年度替わり前（1〜3月）の需要期を捉えると短期成約の可能性が高まります。 内覧準備・訴求ポイント: 強調ポイント: 駅徒歩9分／買物・医療・金融の近接／採光・通風の良さ／管理良好で安心。 室内整備: 水回りのコーキング・パッキン、床・建具の小傷補修、照明の色温度統一で写真映えを向上。 必要に応じて簡易ステージング（ラグ・グリーン・小物）で奥行きと明るさを演出。 情報開示: 管理費・修繕積立金、長期修繕計画、過去修繕履歴、駐車・駐輪の空き状況、店舗（B棟1階）の利用形態など購入判断に直結する情報を事前整備。 ⑤ 今後のご提案 事前整備・現地確認: 採光時間帯・騒音（北大路通の影響）・眺望・動線を現地で再確認し、最良の時間帯で高解像度撮影を実施。 管理評価や共用動線の「安心感」を体感できる資料を作成します。 広告・内覧施策: 「生活利便×採光×管理良好」を軸にコピー設計。間取りの生活動線、家具配置例を提示し、具体的な暮らしのイメージを喚起。 内覧は共用→住戸明るさ→周辺利便の順で導線設計。 価格シミュレーション: 初期は2,480万円で開始、反響を2週間ごとに定点評価。十分なら維持、鈍化時は1〜2％の段階調整で早期成約を目指します。 ご売却は「価格の納得感」と「現地での好印象」が噛み合うことで最短距離のご縁につながります。 私どもは透明性の高い情報提供と迅速な運用で、最後まで安心してお任せいただける体制を整えております。 具体的なスケジュールや諸費用の内訳もすぐにご提示可能です。 どうぞお気軽にご相談ください。