ルネ下鴨東｜中古マンション｜2,980万円査定（2025年11月）

① ご挨拶 この度は「ルネ下鴨東」の売却査定をご依頼いただき、誠にありがとうございます。 ご自宅のご売却は価格の妥当性や成約までの期間など、何かとご不安が伴うご決断かと存じます。 テライズホームでは左京区の豊富な事例と需給動向に基づき、根拠ある査定と無理のない運用計画をご提示し、安心してお進めいただけるよう丁寧に伴走いたします。 ② 査定対象物件の概要 物件名： ルネ下鴨東 種別： 中古マンション 査定額： 2,980万円 専有面積： 約60.00㎡ 所在階： 1階部分（専用庭付き） 査定日： 2025年11月 今回の査定額2,980万円は、左京区・出町柳駅徒歩10分以内、1980年代築、ファミリー向け60㎡帯の成約事例レンジ（概ね2,700〜3,200万円）を基準に、 住戸条件（1階・専用庭）、管理体制の評価、総戸数規模（196戸の大規模）の希少性、駐車場・駐輪場の充実度を加味して算出しています。 駅徒歩8分・二路線（京阪/叡電）利用可の交通利便が価格の下支え要因です。 ③ 査定対象の特徴 立地・環境： 川端通沿いの閑静な住宅街に立地。徒歩8分で京阪・叡電「出町柳」へアクセス可能で、都心・郊外双方に動きやすい位置です。 西側には高野川が流れ、春は桜並木を楽しめる季節要素も訴求材料になります。 建物・管理： 1984年竣工・総戸数196戸のビッグコミュニティ。ブラウン基調のタイル外壁、緑豊かなアプローチ、清掃・植栽の維持状況から管理良好と判断。 長谷工施工の大規模は、長期修繕計画の実行力や管理水準が市場で評価されやすい傾向です。 住戸計画： コの字配置で南・東・西向きの開口。前面に高い遮蔽物がなく、日当たり・通風の良好さは現地内覧での好印象につながります。 対象住戸は1階・専用庭付きで、子育て世帯や在宅ワーク層、ペット飼育（規約範囲内）に人気が高い属性です。 共用・駐車駐輪： 駐車場約80台、駐輪場8か所と余裕のある附帯施設。大規模ならではの管理・運用の安定感は、購入検討者の安心材料となります。 以上を総合し、築年数のハンディはあるものの、交通・管理・専用庭というプラス要素が重なり、2,980万円は相場中心〜やや上振れも狙える妥当水準です。 ④ 売却に向けたアドバイス 周辺相場との比較： 駅徒歩10分以内・1980年代築・60㎡帯は概ね2,700〜3,200万円に収れん。 専用庭付き1階は需要の厚みがある一方、眺望訴求が弱い分、価格は中心帯評価が基本。 2,980万円は妥当性が高く、問い合わせの速度も見込める水準です。 価格運用の考え方： 初期は2,980〜3,080万円で試行可。反響重視なら2,930〜2,990万円が現実的。 公開後2週間の反響（閲覧数・問い合わせ・内覧予約）が鈍い場合、まず写真差し替え・コピー強化で再訴求、それでも改善が弱ければ1〜2％の段階調整が有効です。 売却の見通し（期間・顧客層）： 想定顧客はDINKS〜3人家族、在宅ワーク層、庭活用ニーズ（ガーデニング・キッズプレイ）。 適正価格スタートで、反響〜内覧は1〜2週間、成約は2〜4ヶ月が目安。 年度替わりの移動期（1〜3月）に合わせると短期化が期待できます。 内覧準備・訴求ポイント： 強調ポイント： 駅徒歩8分／二路線利用可／専用庭の価値（外遊び・在宅の癒し）／管理良好・大規模の安心感。 室内・庭の整備： 水回りのコーキング・パッキン、床や建具の小傷補修、照明の色温度統一で写真映えを最大化。庭は雑草処理・簡易デッキやグリーン設置で「使える庭」を演出。 情報開示： 管理費・修繕積立金、長期修繕計画の要点、駐車・駐輪空き状況、専用庭の利用細則（規約）を整理し、購入者の不安を事前解消。 ⑤ 今後のご提案 事前整備・現地確認： 現地チェック： 採光時間帯・騒音（川端通・上下階）・動線・庭の使い勝手を再確認し、ベストタイムでの高解像度撮影を計画。 書類準備： 管理規約、長期修繕計画、過去修繕履歴、駐車・駐輪の運用ルール、専用庭の細則を一式整備。 広告・内覧施策： コピー設計： 「二路線×専用庭×管理良好」を軸に、子育て・在宅・ペット（規約範囲）など具体シーンを提示。 内覧導線： 共用の管理感→住戸の明るさ→庭の滞在価値→周辺利便の順で体感価値を最大化。家具配置例や庭の活用イメージを資料化します。 価格シミュレーション： 初期は2,980万円を基準に開始。反響状況を2週間ごとに評価し、十分なら維持、鈍化時は1〜2％の段階調整で機会損失を回避します。 ご売却は「価格の納得感」と「現地での好印象」が噛み合うことで、最短距離で良いご縁につながります。 私どもは透明性の高い情報提供と迅速な運用で、安心してお任せいただける体制を整えております。 具体的な販売スケジュールや諸費用の内訳もすぐにご提示可能です。 どうぞお気軽にご相談ください。