京都グランドハイツ｜中古マンション｜2,400万円査定（2025年11月）

① ご挨拶 この度は「京都グランドハイツ」の売却査定をご依頼いただき、誠にありがとうございます。 大切な資産のご売却は、価格の妥当性や成約までの期間などご不安も多いかと存じます。 テライズホームでは左京区の取引実績と周辺事例に基づき、根拠ある査定と分かりやすい見通しをご提示し、安心してお進めいただけるよう丁寧にサポートいたします。 ② 査定対象物件の概要 物件名: 京都グランドハイツ 種別: 中古マンション 査定額: 2,400万円 専有面積: 約60.00㎡ 所在階: 2階部分 査定日: 2025年11月 今回の査定額は、左京区・岡崎/聖護院エリアの築50年以上・50〜70㎡帯・低層〜中層階の成約事例と、 直近の募集価格レンジを基準に、立地利便性（複数路線利用可）・建物管理状態・住戸条件（方位・階数・設備）を加味して算出しています。 60㎡という実需ニーズの中心帯に加え、文化施設が徒歩圏に集積する希少性が価格を下支えする要素となっています。 ③ 査定対象の特徴 立地特性: 聖護院円頓美町の閑静な住宅街。徒歩10分に京阪「神宮丸太町」、徒歩13分に地下鉄東西線「東山」、出町柳へはバス7分と、行き先に応じた使い分けが可能です。 日常動線と都市文化へのアクセスが両立する点は、実需層の満足度を高めます。 建物・管理: 1971年竣工・総戸数91戸・地上7階。白基調の外観、手入れの行き届いた植栽・清掃から管理体制の良さがうかがえます。 エントランス東側、1階に店舗・駐車場・駐輪場・ゲストルーム・25区画のトランクルームなど共用が充実。 住戸計画: コの字型配置で南・東・北向きの開口。幅広い面積帯（20〜110㎡）の供給実績があり、シングルからファミリーまで対応。 対象住戸は約60㎡・2階で、日常の昇降負担が少なく、静穏性・安全性の面で好意的に捉えられやすい条件です。 周辺環境: 平安神宮・京都国立近代美術館・京都市動物園・岡崎公園など、歴史・文化・自然の魅力が徒歩圏。 生活利便に加え、地域の価値訴求がしやすい点は販売時の差別化要因となります。 以上の要素から、築年数のハンディを管理・立地・共用の充実で補い、2,400万円は需要層にとって納得感のあるレンジと判断しています。 ④ 売却に向けたアドバイス 周辺相場との比較: 同エリアの築40〜60年・50〜65㎡・低中層階の中古は、条件次第でおおむね2,200〜2,600万円に収れんする傾向があります。 管理評価が良好で複路線アクセス可の物件は中心〜上限帯に位置しやすく、2,400万円は妥当性の高い水準です。 価格運用の考え方: 初期設定は2,480〜2,520万円での試行も可能ですが、問い合わせ速度と内覧質を優先するなら2,380〜2,430万円が現実的です。 公開後2週間で反響が鈍い場合は、まず写真・コピー改善で再訴求し、その後1〜2％の微調整で機会損失を回避します。 売却の見通し: 主な想定顧客はDINKS〜3人家族層、セカンド住戸需要も一部見込めます。 適正価格でのスタート時、反響〜内覧は1〜3週間、成約まで2〜4ヶ月が目安。 引越し需要期（年度替わり前後）に合わせると短期成約の可能性が高まります。 販売戦略の要点: 強調ポイント: 閑静な住環境／複数路線・バスの利便／管理良好・共用充実（ゲストルーム・トランクルーム）／文化・自然資源の近接。 室内準備: 水回りの軽微補修（コーキング・パッキン）、床・建具の小傷補修、照明の色温度統一で写真映えを向上。家具のレイアウト最適化とグリーンの設置で採光の広がりを演出。 情報開示: 管理費・修繕積立金、長期修繕計画の要点、共用施設の利用ルール、過去の修繕履歴（外壁・設備）を整え、購買の不安を事前に低減します。 ⑤ 今後のご提案 事前整備と現地確認: 現地チェック: 方位・採光時間帯・騒音・眺望を再確認し、ベストタイムでの撮影計画を設定。 書類準備: 管理規約、長期修繕計画、駐車・駐輪の空き状況、トランクルーム利用条件、店舗部分の利用形態などを整理。 広告・内覧施策: 高解像度撮影とコピー: 文化資源への近接と管理の良さを前面に、生活動線が伝わる間取り解説・家具配置例を提示。 内覧導線: エントランス〜共用〜住戸の流れで「静けさ・管理・収納利点」を体感できる順路を設計。 価格シミュレーション: 初期は2,400万円前後で開始、反響状況を2週間ごとに評価し、段階的な1〜2％の調整で早期成約を目指します。 ご売却は「価格の納得感」と「現地での好印象」が噛み合ったときに最短距離で良いご縁につながります。 私どもは透明性のある情報提供と迅速な運用で、安心してお任せいただける体制を整えております。 具体的な販売スケジュールや諸費用見通しのご説明も可能です。 まずはお気軽にご相談ください。