ビューフォート修学院｜中古マンション｜3,300万円査定（2025年11月）

① ご挨拶 この度は「ビューフォート修学院」の売却査定をご依頼いただき、誠にありがとうございます。 大切な資産のご売却は、価格の妥当性や成約までの期間など、ご不安を伴うご決断かと存じます。 テライズホームでは、左京区の事例と需要動向を踏まえ、根拠ある査定と分かりやすい見通しをご提示し、安心してお進めいただけるよう丁寧にサポートいたします。 ② 査定対象物件の概要 物件名: ビューフォート修学院 種別: 中古マンション 査定額: 3,300万円 専有面積: 約70.00㎡（住戸帯は約66〜68㎡中心） 所在階: 3階部分 査定日: 2025年11月 今回の査定は、同エリアの駅近・築20年前後・2LDK〜3LDK・60〜70㎡帯の成約事例、ならびに直近の募集価格レンジを比較したうえで、住戸条件（階数・採光・設備水準）を加味して算出しています。 駅徒歩2分という強い立地要因と、築浅すぎず古すぎない2001年竣工のバランスから、需要層が広く、価格安定性を見込める水準と判断いたしました。 ③ 査定対象の特徴 交通利便性: 叡山電鉄「修学院」駅徒歩2分。駅近は内覧誘致力が高く、値下げ圧力がかかりづらい要素です。 生活利便性: スーパー徒歩2分、周辺に生活施設がまとまり、日常利便が高い点はファミリー・DINKS双方に有利です。 規模・計画: 総戸数29戸の中規模。エレベーター2基は待ち時間の少なさに寄与し、日常満足度を底上げします。 防犯・設備: オートロック・宅配ボックス・BS対応など、2000年代マンションの標準〜上位設備を備え、安心感と生活快適性を訴求可能。 採光計画: 全室自然採光、3面採光住戸が多い点は現地内覧時の印象を強め、成約率に直結しやすいメリットです。 駐車・駐輪: 敷地内駐車6台・駐輪は戸数分を確保。車所有率が一定のエリア特性でも、ニーズを取りこぼしにくい構成です。 以上より、立地・設備・採光の三位一体のアピール力が高く、3階という日常利用での快適さ（昇降負担・眺望バランス）も評価を後押しします。 ④ 売却に向けたアドバイス 周辺相場との比較: 左京区の駅徒歩5分以内・築20〜30年・60〜70㎡帯の中古マンションは、直近の成約事例で概ね3,050〜3,450万円に収れんしています。 査定額3,300万円は中心帯に位置し、立地・設備水準を踏まえると妥当性の高いレンジです。 強気に出す場合は3,480〜3,580万円での試行も可能ですが、問い合わせの質・速度を優先するなら3,080〜3,180万円の初期設定が効果的です。 売却の見通し（期間・需要層）: 主な想定顧客はDINKS・子育て初期のファミリー。 駅近・採光・設備のバランスが良く、内覧誘致は比較的順調と見込みます。 適正価格でのスタート時、反響から内覧まで1〜3週間、成約は概ね2〜4ヶ月が目安。季節要因（引越し需要期）を捉えることで短期成約の可能性も高まります。 販売戦略の要点: 強調ポイント: 駅徒歩2分／3面採光の明るさ／オートロック・宅配ボックスなど設備充実／生活施設の近接。 室内準備: 水回りの小修繕（パッキン・コーキング）、照明計画の見直し（色温度統一・演色性向上）、簡易ステージング（ラグ・グリーン・小物）で写真映えを最大化。 情報開示: 設備の更新履歴（給湯器・浴室乾燥・レンジフード等）や点検記録を整備。管理規約・長期修繕計画の要点を事前共有し、安心感を醸成。 価格調整の考え方: 公開後2週間で内覧が少ない場合は、まず写真差し替え・タイトル改善で再訴求。その上で反響が鈍ければ1〜2％の微調整を行い、早期の売却機会を逃さない運用が有効です。 ⑤ 今後のご提案 販売開始前の無料点検: 現地チェック: 採光・眺望・騒音・動線の強みを現場で再確認し、広告コピーに落とし込みます。 書類整備: 管理費・修繕積立金、駐車・駐輪の空き状況、長期修繕計画の要点、最新の管理評価を事前に整理。 広告・内覧施策: 高解像度撮影: 午前〜正午の最良採光時間帯で撮影し、明るさを最大限訴求。 間取り訴求: 生活動線の分かりやすい図面、家具配置例を提示し、具体的な暮らしを想起させます。 価格運用のシミュレーション: 初期設定: 3,280万円前後でスタート。反響状況に応じ、2週間ごとに評価。 調整指針: 反響十分なら維持、鈍化なら1〜2％の段階調整で機会損失を回避。 最後に、価格の「納得感」と内覧の「好印象」が噛み合ったとき、最短距離で良いご縁につながります。 私どもは透明性のある情報提供と迅速な運用で、安心してお任せいただける体制を整えております。 具体的な販売スケジュールや費用見通し（仲介手数料・広告費の扱い等）もご提示可能ですので、いつでもご相談ください。 ご所有の価値を、適正に、そして確実にお届けします。